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宇传华 Today: * 控制性详细规划与法定图则 第一部分:控制性详细规划 一、控制性详细规划的涵义和作用 二、控制性详细规划的内容 三、控制性详细规划的编制程序 四、控制性详细规划基础资料的收集 五、控制性详细规划的用地分类和地块划分 六、控制性详细规划控制指标体系的内容 七、确定土地使用强度的因素 八、控制性详细规划的成果要求 九、实例 控制性详细规划与法定图则 一、控制性详细规划的涵义和作用 1.性详细规划的涵义 控制性详细规划是《城市规划编制办法1991》中确定的规划层次之一,属详细规划。是以总体规划或分区规划为依据,以土地使用为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,强化规划设计与管理、开发的衔接,作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。 2、控制性详细规划的作用 控制性详细规划是伴随着中国城市规划理论及实践的变革而出现的,它代表了一种新的规划理念,表明中国城市规划管理从终极形态走向法制的过程,表明城市规划是立足于城市发展的客观过程,是向着预定的规划目标不断渐进的决策程序。其次,与以形体设计为特征的传统修建性详细规划相比,它还代表了一种新的技术手段,也是规划管理上的一大进步。 a、承上启下的作用 b、管理的依据,建设的引导 c、城市政策的载体 控制性详细规划与法定图则 二、 控制性详细规划的内容 控制性详细规划的主要任务是:以总体规划或分区规划为依据,详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求,强化规划的控制功能,并指导修建性详细规划的编制,具体地说,控制性详细规划的内容有以下几点《城市规划编制办法》。 (1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线,规定各类用地内 适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型; (2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;规定交 通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求; (3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求; (4) 确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高; (5) 根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用 地界线; (6) 制定相应的土地使用及建筑管理规定。 控制性详细规划与法定图则 控制性详细规划的编制内容 控制性详细规划与法定图则 三、控制性详细规划的编制程序 1、承接任务 2、现场踏勘、收集基础资料、调研 3、初步方案、交换意见 4、正式方案、评审 5、修改、提交成果 控制性详细规划与法定图则 四、控制性详细规划基础资料的收集 根据《城市规划编制办法实施细则》主要有以下内容: 1)总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求,相邻地段已批准的规划资料; 用地、路网、工程规划、城市设计、容量 2)土地利用现状,用地分类应分至小类; 3)人口分布现状; 4)建筑物现状,包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等; 5)公共设施规模及分布; 6)工程设施及管网现状; 管线位置 7)土地经济分析资料,包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变 有偿使用状况、地价变化、开发方式等; 进行控制性详细规划的技术经济分析。控制性详细规划的技术经济分析的对象 是城市房地产开发。控制性详细规划的技术经济分析主要是城市开发的投入产出分 析。 8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。 9)土地使用与建筑管理规定(城市规划管理技术规定):各类建设用地适建范围表 建筑容量控制指标、建筑间距、建筑物退让、建筑物的高度控制、绿地控制等。 控制性详细规划与法定图则 五、控制性详细规划的用地分类和地块划分 控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域。 1、地块划分的目的 为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设,统—制定控制指标而将规划用地分成许多地块。 2、地块划分的原则 控制性详细规划的用地应分至小类。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级,块是控制性详细规划的基本单元,其划分的原则为: 1)应保证地块性质单一,避免不相容使用性质用地之间的干扰; 2)严格遵守城市总体规划或分区规划及其他专业规划的要求; 3)尊重现有用地产权或使用权边界; 4)考虑土地价值的区位级差; 5)兼顾基层行政管辖界线,便于现状资料的收集及统计。 地块划分可根据开发方式和管理变化,在规划实施中进—步重组(小块合并成大块或细分为小块)。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待,新区的
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