孙建波：拐点到了未来三年不建议抢房子.docx

孙建波：拐点到了 未来三年不建议抢房子孙建波：大家好，我是银河证券的孙建波。可能大家觉得有点奇怪，我是做策略分析的，今天来讲房地产。我过去十多年与房地产行业一直有渊源。2004年我就在从事房地产的策划，为开发商服务。2006年，我个人主笔的对于中低收入人群的住房解决方案的研究获得了建设部的奖项。2007年进入广发基金工作，第一年主要也是从事房地产研究。大家也知道在07、08年房地产行业经历了由疯狂走向衰退的过程，在2008年救市之后，到08年底，09年初，房地产行业又重现繁荣。从2008年到现在的七年大发展，这么多年过来我们观察房地产有自己的一些方法和视角。　　总量过剩时代　　在2008年时，我们在证券研究业内最早采用了各个城市的成交量作为观察指标。在我们之前，证券研究业内是不看这个指标的，我个人从事房地产策划时，每到一个城市调研，都会去跟踪每个城市的销售量，到基金公司做研究时，自然地把这个数据跟踪方法引入到研究中。后来，与我们交流的各券商就协助我们跟踪该数据，到今天，基本是券商房地产研究的规定动作了。正是基于对成交量的跟踪，使我们敏锐的把握到08年初房地产下滑以及08年底的触底回暖。　　现在我们再来看房地产，我们的观察指标与2008年时又不一样，2008年当时主要看的是各个城市的销售指标。从各个城市销售指标中我们能够把握到房地产市场的冷暖。我们认为当时是一个总量不过剩的时代，也就是说房子之所以卖不出去不是过剩了，而可能是因为短期均衡中房价过高，也可能是因为短期预期的变化导致销量下降，并不全归咎于库存过多。　　在今天来看，我们认为房地产已经进入了总量过剩的时代。同时城市出现了人群的分层：一是好城市与相对差的城市之分，二是一个城市当中相对好的区域与相对差的区域之分。出现分层，实际上是富人区和穷人区的划分。　　基于我们对库兹涅茨建筑业周期的理解，我们现在跟踪建设量指标。我们从建设量指标中可以看到全社会的建设总量是多还是少，以及各种结构性变化。库兹涅茨周期的核心观点是解释了建筑业周期性变化的中长期规律，一个社会的建筑增长和下滑呈现出严格的周期性变化。向上趋势形成时会延续十多年之久，向下趋势形成时会迅速下滑，下滑到非常低的水平之后，反弹到一个较低的水平徘徊很多年。　　为什么建筑业周期具有那么强的客观性和长期性？打个比方，拿面包来说，今天面包吃多了，明天仍然对面包有所需求，不然就饿了，因此面包的生产不会出现大起大落。房子则不一样，缺的时候，需要通过多年建设才能满足全社会的需要。但一旦过剩了，可能很多年都不用买房子。自住房分配货币化改革以来，我们通过房子不断涨价的预期刺激开发商不断盖房子，消费者不断买房子。通过向上的泡沫推动，促进了全社会建筑业产能的扩张。到房子存量较大的时候，大家会对房子的预期发生逆转的。因为房子一旦多了，投资价值逐渐丧失，对于房子的需求不像面包一样不吃不行，导致很多人就不再买房子。　　对于房子的建设量和人均居住面积，可以这样去看，一年我们可以为一个人建多少房子，房子的保质期是多长，两者相乘就可以得到永续期内我们人均会有多少房子。如果人均一平方米，房子的保质期是70年，那么长期当中人均就是70平方米，当然过去的房子保质期比较短，现在是越来越长。　　2014年中国全社会建筑业竣工面积已经达到28.63亿平方米，估计2015年应该在29亿上下。相对于13亿人口来说，人均2平方米多一点，如果房子的保质期是70年，按照这种建筑产能，尚不考虑增长，永续期中人均将会是140平方米。这显然是一个非常高的产能，将来应该是下降的。从建筑量来看，下降趋势也得到了另外一个数据的验证。不管是建筑施工总量还是其它的建筑指标，也基本上在2014年2015年从顶部开始下滑。我们可以看到，施工总量2014年是125.02亿平方米，2015年是124.3亿平方米，全社会的施工总量已经在下滑，这就意味着全社会的建筑业正在遭遇顶部下滑的拐点。　　建筑业一旦出现拐点，将必然地持续下滑，建筑量将会萎缩，降到长期均衡水（楼盘）平以下。如果说人均2平方米算多，那么人均均衡面积是多少合适呢？美国现在是人均60多平方米的住房，每年人均竣工是1.1- 1.2平方米左右，这与过去美国房子保质期短有关。中国以小高层为主的建筑，保质期往往更长，人均超过1平方米是不太合适的，将来会下降到人均1平方米以下。长期从全社会的施工总量来看，建筑量应该会萎缩百分之五十以上。有很多人怀疑我这个数据，认为中国的房子没这么多。他们主要看的是房地产数据，我刚才说的是建筑业数据。房地产数据2015年总共的施工总量不再是125亿了，而是73亿平方米，其中房地产(000736,股吧)业的住宅施工量是51亿平方米。新开工量连续三年下滑，2013是20.12亿平方米，2014年是17.96亿平米，2015年