城市更新促产业地产升级 深圳创新开发模式典范.docx

城市更新促产业地产升级 深创新开发模式典范[导读]2012年12月8日，腾讯房产在住交会现场举办了以“产业地产发展模式探索”为主题论坛活动，资深产业人士沈柱灿先生与戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发就此展开深入探讨。腾讯房产讯 （编辑 蒋小芳）2012年12月8日，腾讯房产在住交会现场举办了以“产业地产发展模式探索”为主题论坛活动，资深产业人士沈柱灿先生与戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发就此展开深入探讨。在房地产的大概念中，相比于住宅和商业地产，产业地产是一个比较新鲜、“未被重视”的房地产派系。它作为是工业地产的前身，随着世界制造业向中国转移，区域招商引资力度的不断加大，各类开发区、工业园区不断出现，持续拉动了对工业地产的需求。因此“工业地产的升级与换代”逐渐被提上日程。而同时各地政府为了发展本地工业，对工业地产的投资开发给予了包括土地供应、信贷政策、税收等方面的优惠。工业地产依托其租期长、收益稳定、投资回报逐年递增的优点，吸引了国内外众多投资基金和工业地产开发商的关注。这些因素共同作用使得工业地产迅速成为投资热点，但如何升级及寻求好的开发模式却是专家与开发商共同关注的焦点。 对此，腾讯房产沙龙论坛“产业地产”的两位嘉宾戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发与深产业人士沈柱灿先生就自己自己多年来对产业地产的研究成果做出精彩分享。 天安数码城产业地产鼻祖 城市更新促深产业升级对于产业有多年研究的资深人士沈柱灿先生介绍到：天安数码城作为中国第一个产业地产的运营类型，与蛇口港的建设和产业地产密切相关，由最初的加工类型慢慢发展到有一些产业的聚集，再到后来的在贸易类型相对比较发达，进而在产业周边进行一些配套。这种做法在我们天安数码城现在的一些发展模式来看，应该讲它就是一个产业中的雏形。所以我们觉得这种模式确实可以称之为产业地产在中国的鼻祖。他将产业地产做出详细分类：第一类是属于一二级联动。一级市场是国家把控，一二级联动即当土地要进行开发建设并且吸引企业时，政府可能反应不过来，就会引入相对成熟的企业，尤其是工业地产或产业地产比较有建树的企业来进行整体开发，简单概括，政府供地、政府供政策、政府供一系列的优惠，产业园区建起来以后再做运营。第二类是属于专业市场类型的，相当于政府有这个需求，希望能够规范化市场的发展，这个时候政府会需要一两家相对来讲比较成熟的、在专业领域做得比较大的、比较上规模的企业来进行专业化运营，这个时候例如华南城等等这一类的企业，他们就会把专业化的市场进行聚集，相当于帮政府把散户聚到一起。第三类是除了把散户聚到一起，肯定也有把一些大头堆到一起，那自然就联想到总部经济，总部经济也是产业经济里面相对来讲比较突出的一块，它主要是以建总部楼为主，然后根据国家给予的一些优惠政策，或者是本身他在建设过程中已经跟一部分的比较大的龙头企业比如中石化、中石油跟中关村的关系，这个应该是比较贴切的，他们就在建设的过程中就能够比较好地融入这些龙头企业，形成一种总部概念，进而把更多的企业的总部挪到一起，形成一种总部聚合，这种是第三类模式，就是总部产业经济。第四类就是什么都没有，像天安数码城，或者是类似天安数码城、联东优谷之类的，得靠自己的运营，靠经济模式去拿地，第二他还得靠自己的经济模式去招商，第三他还得为自己的这片土地去负责，他需要去扩张他周边的配套。跟商业综合体有点类似，也叫产业综合体。论坛交谈中沈柱灿还表示：目前中国大体上的这四种产业类型，目前在南方起步比较早，如招商地产蛇口港由加工基地，慢慢形成可能有涵盖贸易或者有外来旅游性质的综合的类型。再到后来他建了酒店，再到后来建了公寓类型的小住宅。提升湾区价值，建造比较容易被接受的豪宅，导致一种产业综合体的雏形。有了这样的雏形和这样的大的契机，深圳是改革开放的前沿，很多类似的产业也就发展起来，将一整片地全部以产业类型的模式联合。深圳作为样板城市得到复制，直至启动很多城市更新，华为科技园是个成功的例子。一下开发多个城市更新的项目，这个是大家有目共睹的。产业地产生产周期长 限价升值大另外，沈柱灿先生介绍到产业地产是限价的，升值相对普通住宅升值潜力大：‘我在这里告诉大家一个秘密：因为政府对产业地产是有一定限价的，这个限价并不是只限定你的产业地产、只限定你的商业地产，同时也限定了你的住宅地产，所以我们可以去龙岗走一下，发现天安数码城在龙岗的园区里头有很多的住宅配套，周边可能卖一万六、一万七、一万八，但是天安数码城一直是卖一万二，怎么回事儿？因为限价。我们姑且不去讨论这个政策合不合理、这个调控对于开发商是什么样的影响，我们从普罗大众的关系到民生的普通受众来讲，房价如果老是在一万二，那我买了有信心，至少它不跌，同时还有可能涨，如果哪天政策放松了，因为周边的房价已经比较高了，人家卖一万八，这里卖一万二，确实可以