如何设计畅销好卖户型.doc

如何设计畅销好卖的户型 上一篇 / 下一篇 2008-08-19 08:57:33 查看( 420 ) / 评论( 0 ) / 评分( 0 / 0 ) 没有人否认，户型设计是楼盘销售成功的重要因素之一，好的房型已成为楼盘畅销的最有力卖点与实力聚焦。可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度满足消费者现在与将来的生活需求呢？ 户型需要策划 户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的设计技术才有意义，也只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。 可能永远都没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好户型”。 户型策划的主要内容有以下几点: 1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70㎡做成三房，而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。 3、户型类别分布。如果单纯从设计角度看堪称优秀的户型就有可能沦为库存，其原因在于发展商会将它们放在错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型。违背了各类户型在项目中位置分布的基本原则，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。 好户型的标准 好房型是消费者和开发商开发共同追求的目标。好户型，也许没有统一的标准，但好户型应该能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型;是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型;能满足现在与未来生活变化的需要的户型;是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型;是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。 “好房型”的设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、经济性和美观性。唯有如此，才能使楼盘在楼市海洋中脱颖而出。 房型设计应遵循“以人为本”的指导思想与设计宗旨，住宅是人们在繁重的工作学习之后提供的一个放松；休闲、温馨的私密休息场所，使人们回归后获得生活上的适逸和心理上的舒展，有归属感和安全感。 具体来讲，好房型设计要体现五大特性。 好房型特性一：规范性 房型的规范性是物业永恒的基础、设计和主旋律。 国家对于房型的规范设计要求日益提高，无论是大小房均有严格的采用要求。如层高问题，也有市场约定，再如管线安排，业内有详细规定。 好的房型首先要合乎规范性。而出在市场上的不少物业依旧有随意设计的迹象，不少发展商把物业设计交付给一个人操作，背离了房型设计规范性要求。 这种现象在高层住宅设计中尤为突出。其主要表现为不少房型依旧存在严重采光不足，日照不足，甚至出现暗间，对于有些厅室布局，设计线路混乱，功能区域划分不当等等。 房产产品是难以进行更换、调整的一次成型物品，特别是高层住宅，一旦施工建设就难以进行修改，否则设计不良则会导致楼盘空置现象。 好房型特性二：经济性 房型的经济性并不是说小房型，除了以得房率作为主体的衡定指标外，使