第三人居住被执行人房屋能否强制执行.docVIP

第三人居住的被执行人的房屋能否强制执行 　　李凤华 陈茂杰 　　【案情】 　　申请执行人东营某房地产开发有限公司。 　　被执行人雒某，女，住东营市。 　　2000年1月17日，东营某房地产开发有限公司与雒某签订商品房买卖合同，雒某购买该房地产开发有限公司位于东营市东城明月小区甲区15号楼西单元五层501室及地下室，价款115804.95元，房屋验收合格后，雒某付清房款，并接受房屋。每逾期一天按0.002%支付违约金。2000年6月30日，雒某支付部分房款45000元，房地产开发有限公司将所涉及房屋交付使用，但雒某未支付剩余购房款。房地产开发有限公司索要未果诉至法院，法院审理后依法判决雒某于判决书生效后十日内支付购房款70804.95元及违约金16398.43元。判决生效后，雒某未如期履行义务，房地产开发有限公司向法院申请强制执行。 　　【执行】 　　被执行人雒某下落不明，除涉案房屋外无其他财产可供执行。申请执行人向法院申请拍卖涉案楼房清偿债务。执行中查明以下事实：一是房产权属仍为房地产开发公司。因未交清房款，也没有到房产管理部门办理产权变更登记，涉案房屋在房产管理部门登记的产权人仍为房地产开发公司。二是涉案房屋由第三人居住。以雒某名义购买的涉案房屋由张某居住使用。三是张某居住该房是基于与沥青公司既签有购房协议，又有交款的事实。张某系东营市某沥青有限责任公司职工，2001年6月至11月间，张某分四次向沥青公司交纳房款120000元。2001年11月6日，张某与沥青公司订立购房协议，沥青公司以总价款127234.43元卖给张某，除115804.95元由张某承担外，余款由沥青公司承担，算作公司给员工的福利补贴。并在合同中注明，房款115804.95元(含个人贷款45000元)在订立本协议前己交清，由沥青公司5日内交房地产开发公司。四是雒某与张某同系沥青公司职工，沥青公司己停止经营无人管理，所有的财产已经拍卖完毕，等待分配。五是房屋居住人张某拒不迁出，并提出书面异议。 　　该房涉及的法律关系较为复杂，能否直接拍卖以清偿本案债务?本案应当如何执行?存在不同意见。 　　第一种意见认为，涉案房屋属于被执行人雒某的财产，应当强制执行。雒某与房地产开发公司订立的房屋买卖协议合法有效，法院的生效判决确认了合同的合法性与有效性。虽然因雒某未交清房款，没能取得房产管理部门确权的房屋产权证书，房屋的产权归属在形式要件上存在瑕疵，但法院生效判决己确定了雒某拥有该房屋的合法性。沥青公司在没有合法取得涉案房屋所有权的情况下擅自处分他人财产，没有法律效力，张某居住在该房屋内的行为不具有合法性。至于张某因与沥青公司之间订立购房协议而产生的权利义务，属另一法律关系，与本案没有关联。该房屋属雒某所有，且其不居住使用，法院强制拍卖涉案房屋清偿债务符合相关法律规定。 　　第二种意见认为，对张某提出的异议进行审查。新《民诉法》第204条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。”具体到本案中，涉案房屋的所有权问题是争议的焦点与核心问题。涉案房屋是沥青公司以雒某名义购买，又卖给张某?还是沥青公司未经雒某准许擅自将他人房屋卖给张某?到底该房的所有权人应当是谁?必须通过诉讼来解决。因此，执行机构应当对张某提出的书面异议依法进行审查，做出裁定，当事人或者张某对裁定不服时，告知其提起民事诉讼。执行机构则应当中止对该房屋的处分。 　　【评析】 　　一、执行异议的定义 　　执行异议是案外人或当事人、利害关系人对人民法院执行的特定标的物或执行程序提出不同意见，对所执行标的物的全部或部分主张权利、对执行程序的合法性提出质疑，目的是请求人民法院停止强制执行行为，使自身合法权益受到法律保护。执行异议既是案外人权利免受执行行为侵害的司法救济途径，也是保证人民法院正确执行的一项重要措施。 　　就本案而言，在执行过程中，因法院依法拍卖涉案房屋清偿债务引起房屋居住人张某对本案所执行标的物向人民法院提出不同意见，是案外人对执行标的物主张权利，此即执行异议。 　　二、执行异议的法律规定 　　新《民诉法》第二百零二条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院自收到书面异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。” 　　新《民诉法》第二百零四条规定，