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论物权法中车库的归属及相关法律问题(上) 王利明 中国人民大学法学院 教授　博士生导师 　　关键词: 车库的归属/建筑物区分所有/物权法草案 　　内容提要: 车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。在现有的各种解决方案之中,《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷,但相比较而言,是更合理的制度设计,因而应当在物权法中继续予以坚持。 　　所谓车库,指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高,城市化的快速发展,私家车的保有量也越来越多,作为业主的代步工具的存放地点,车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切,成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。同时,传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题,而车库、车位一直是法律所忽视的冷角,导致实践中出现了很多问题,引发诸多争议。所以,在现代区分所有权制度中,在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。本文拟对此谈一些粗浅的看法。 　　一、车库的归属为什么需要界定 　　车库不同于车位,一方面,车库本身是建筑物,具有建筑物的一般特点,车库一般具有四至的封闭空间,其不同于一般的停车场的车位;另一方面,与小区在路边、空地设置的露天停车位不同,车库不是利用土地使用权的地表而兴建的,所以《物权法(草案) 》只是规定了车库的概念,而没有规定车位。故本文所讨论的车库的归属,仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库,那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。 　　建筑物区分所有制度中的车库,是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。车库虽然不是区分所有权专有部分,但专有部分离开了它就难以发挥其功能,车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。因为在小区中,商品房需要有小区车库的配套,通常配套越全,商品房的市场吸引力就越大,价格也可能就越高,所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。由于车库是整个小区的有机组成部分,是建筑物区分所有制度中的重要财产,因而讨论业主的权益必须讨论车库。 　　车库又常常被称为地下车库,严格地说,此种表述并不是准确的法律语言,因为在小区内,车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库,既可能是开发商独立兴建的建筑物,又可能是在业主共有土地之上建造的,所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点 而言,地上车库有别于地下车库。就地下车库而言,因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的,它既不是在开发商的土地上建造的,也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的,因而其归属常引发争议,有必要在物权法中作出规定。当然,从严格意义上讲,需要界定归属的车库主要是指地下车库,但不仅仅限于地下车库,因为在有些建筑物内,地上一层或者二层也可能兴建车库,这也涉及到其归属问题。就地下车库而言,主要是利用地下空间而兴建的,所以不能简单地说车库的所有权归属于业主或者开发商。尤其应当看到,车库本身四周是封闭的,其可以通过登记表彰权利的范围,而车位很难通过登记表彰其四至范围,所以无法成为单独的所有权的客体。尽管车位具有一定的价值,但是在地表上的车位不能独立于土地,一般很难成为独立所有权的客体。 　　由于车库本身并不能成为《物权法(草案) 》第72条所称的建筑物区分所有中的专有部分,因而任何没有购买商品房而仅仅购买了车库的人并不能成为小区内的业主而当然享有业主的各种权利,但车库具有专有部分所有权的特点,可以满足物权法中公示制度的要求。因为其具有构造上和使用上的独立性,能够进行公示登记。根据学者的观点,判断构造上与利用上的独立性,应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以判定[ 1 ] 。一般来说,由于单纯的空间不具有遮闭性,很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须能够以墙壁作间隔等隔开,使一定的空间具有遮闭性,才能使被隔开的空间具有构造上的特定性和独立性,从而为某人独立地、排他地支配。就车库来说,其在建筑物内形成了一定空间,但车库四周的范围是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物,因而可以作为独立的财产。诚然,在停车场内也可能设置为整个建筑物所使用的各种管线、电表等,但这并不能否认车库在构造上和利用上的独立性。因为这些设备在停车场中仅占据了极小的空间,放置这些东西并不妨碍停车场发挥作用,不能以此否认其利用上的独立性。所以车库可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。(有学者认为,出卖人如果没有单就车库取得商品房预售许可,是不能够销售车库的。(崔建远. 小区车库的归属论[