密尔沃基(的环境污染评价标准.PDFVIP

密尔沃基市 的环境污染评估标准 1 郭 珂 编译，指导老师：纪益成 原载：IAAO.IssuesConfrontingPropertiesAffectedbyContamination orEnvironmentalProblems 内容摘要：威斯康辛州的密尔沃基市制定出了环境污染的评估标准，这个标准体现了这 个城市环境标准小组所达成的共识。此标准致力于提供一个系统性方法，依照这个方法，该 市的估税官们能够改善他们评估机构的执业水平并使其标准化。因为这个标准，密尔沃基市 在华盛顿州西雅图市举办的第六十届国际年会上被国际评估委员会授予 1994年杰出研究与 发展奖。这些标准提供了有关环境污染对以评估为目的的资产价值的影响的信息和指导；讨 论了对资产价值产生影响的不同类型；并且罗列出了评估人员应该注意的众多因素。这部标 准书分为几个部分，包括价值测定的计算示例、一个术语表和相关的法庭判例。 一、引言 环境因素在资产价值评估中显得越来越重要。在某些情形中，尤其在关于污染物影响的 信息不完全的情况下，市场可能会有过度反应，导致价格会低于合理水平。在其他情形中， 关于特定污染物的知识是如此的超前或者有限，以至于市场数据显得滞后，难以确定污染物 对该资产价值的影响。在很多这样的案例中，纳税人倾向于要求一个较低的评估结果。但是， 市场已经开始认识到：受污资产是可以被恢复的，并可用于再开发，使之重新变成有价值的 资产。 为了理解环境污染对资产价值的影响，评估人员必须具备一定的专业背景知识。除了能 辨识出污染物质，评估人员还必须理解：现有的、被认为能导致污染的物质或条件，是可能 发生改变的。评估人员需对检测、监测和清理技术的现有水平有充分的认识。在某种程度上， 公众意识是个不确定的因素，但是它也能对资产价值产生影响。最后，现有的和拟议中的联 邦、州、或者地方政府的法规以及法庭决策，都会在极大程度上影响资产的变现性和价值。 评估人员应该密切关注与环保有关的法庭审判案例，因为很多法庭案例都有联邦法庭的 参与。在涉及新的污染物时，这些案例可能会对价值产生影响。表 1列举出了相关的联邦监 管法案和现有的法庭判例。 表1 美国联邦环境监管法案及相关的法庭判例 联邦环境监管法案 综合环境治理法案（CERCLA）（1980年制订） 清洁空气法案（CAA）（1970年制订） 清洁水法案（CWA）（1972年制订） 1985年的食品安全法案 联邦食品、药品和化妆品法案（FIFRA）（1947年制订） RCRA 1976 资源保护和恢复法案（ ）（ 年制订） 超级基金授权和再修正法案（SARA）（1986年制订）  译者注：密尔沃基市（Milwaukee）是美国威斯康辛州（Wisconsin）的城市之一。 1 译者注：本译文是根据英文原件Milwaukee’sEnvironmengalComtamination Standards （密尔沃基市的环 TheAssessmentJournal 1996 3-4 境污染标准）编译而成的。该英文原件发表于《评估杂志》（ ） 年 月期。 TSCA 1976 有毒物质控制法案（ ）（ 年制订） 相关法庭判例 126N.H. 167 1985 大湖集装箱公司的上诉案 （ ） Bielat等人起诉MacombTp案，密歇根州的税务法庭，案卷号93707等（1987） MeamoraTp 103325 1989 底特律商业银行起诉 案，密歇根州的税务法庭，案卷号 （ ） 社区咨询有限公诉起诉BedfordTp.案，3MTTR593(1985) 凡世通轮胎和橡胶有限公司起诉蒙特利