房地产开发行业2016年上半年度信用质量及市场表现分析报告.PDFVIP

房地产开发行业 2016 年上半年度信用质量及市场表现分析报告 工商企业评级一部 周宛霖 房地产是我国经济的支柱产业之一。受宏观经济周期及政策调控等 因素影响，我国房地产市场景气度存在一定波动。2015 年我国房地产库 存高位运行，行业投资增速进一步下滑。 我国房地产整体库存去化压力较大，且城市之间的运营分化加剧。 当前我国房地产政策的调控方向已转变为：着力防止一二线城市房地产 市场过度炒作、引导资金流向库存较高的三四线城市。 在此背景下，2016 年上半年度房地产开发行业已发债企业的发行人 信用评级虽仍集中于AA 区间，但行业信用中枢有所上浮。同期，有十 三家房地产开发企业信用等级出现上调，一家企业信用等级出现下调， 一家企业调整展望。 一、行业信用质量分析 房地产是我国经济的支柱产业之一。受宏观经济周期及政策调控等 因素影响，我国房地产市场景气度存在一定波动。2015年我国房地产库 存高位运行，行业投资增速进一步下滑。 房地产是我国经济支柱产业之一。2000 年以来，在工业化、城镇化、 居民收入增长以及消费需求升级的强劲推动下，行业整体增长快。 2004-2015 年，我国房地产行业年完成投资额从 1.32 万亿元上升至9.60 万亿元。其中，住宅年完成投资额从2004 年的0.88 万亿元上升至2015 年的6.46 万亿元。 - 1 - 图表1. 2005-2015 年房地产投资情况（单位：万亿元） 资料来源：Wind 资讯 近十余年内我国房地产市场发展迅速，但期间也经历了较大的起伏。 出于平抑市场波动、保障市场理性发展的初衷，我国政府曾多次制定并 实施相关政策以规范引导房地产市场。2005-2013 年，我国调控政策主要 目标为抑制投机行为、增加保障性住房供给、控制房价快速上涨。尤其 自2009 年起，国务院加大了调控力度，陆续出台“新国四条”、“新国八 条”和“新国五条”等一系列政策。受政策调控力度加大以及宏观经济 增速放缓等多因素叠加影响，国内房地产需求增速逐步放缓，市场进入 调整阶段。自2009 年以来，全国房地产市场销售面积增速不断下降，2012 年同比增速更降至仅1.95%，其中住宅销售面积同比增长仅2.01%。2013 年，国务院出台“新国五条”严厉调控房价，由此造成的政策末班车效 应导致市场一度强烈反弹。当年全国商品房销售面积13.06 亿平方米，同 比增长17.34%；其中住宅销售面积11.57 亿平方米，同比增长17.46%。 需求集中释放后的2014 年，全国房地产销售面积、住宅销售面积分 别同比减少8.11%和9.11% ，成交量下滑明显。为提振楼市，自2014 年 7 月起，各地方政府相继取消或放松限购等调控政策，转而出台救市政策， 包括调整公积金贷款、减免税收、调整首付比例、放松户籍政策、提供 住房补贴等。2014 年下半年及2015 年，央行数次下调贷款基准利率，也 对楼市形成了有效支撑。2015 年，我国商品房销售面积同比增加 6.50% 至12.85 亿平方米；其中住宅销售面积同比增加6.87%至11.24 亿平方米。 - 2 - 图表2. 2009-2015 年我国主要类型商品房的销售面积 （单位：亿平方米） 资料来源：Wind 资讯 我国房地产整体库存去化压力较大，且城市之间的运营分化加剧。 当前我国房地产政策的调控方向已转变为：着力防止一二线城市房地产 市场过度炒作、引导资金流向库存较高的三四线城市。 虽然我国房地产开发投资完成额同比增速已于 2010 年进入下行通 道，但由于2010~2013 年行业投资规模扩张依旧处于高速阶段、2009 年 1 以来需求增速总体放缓等因素，国内房地产市场库存 持续上行。2011 年 末全国房地产市场库存为51.51 亿平方米，其中待售商品房面积2.72 亿 平方米；2015 年末全国房地产市场库存已升至78.84 亿平方米，其中待 售商