土地流转框架_合同协议_表格模板_实用文档.doc

附件： 土地使用权流转框架 1.主要原则 本土地使用权流转框架旨在帮助中介银行和最终借款人消除、监测和汇报可能在土地使用权流转时带来的潜在负面影响，并遵循亚行的保障政策声明（2009）的要求。其指导原则如下： 1）坚持遵循平等、自愿、依法、有偿的原则。平等是指土地承包经营权流转的双方当事人的法律地位平等。自愿是指土地承包经营权的流转必须出于双方当事人完全自愿，土地转出方不得强迫土地转入方必须接受土地承包经营权流转，土地转出方也不能强迫土地转入方必须将土地承包经营权流转。依法是指土地流转必须遵守有效合同与相关程序。有偿是指土地承包经营权的流转是通过协商价有偿支付的， 2）不得改变土地所有权性质，不得改变土地农业用途。土地流转是指土地使用权的流转，并非所有权流转，因此土地流转不改变土地所有权性质。此外土地使用者也不得改变土地农业农田的自然属性，不得将其转换为非农业用途。 3）坚持优先权原则。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先流转土地的权利。 4）县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 5）争端解决。制定必要的土地流转纠纷申诉程序以及途径来解决可能产生的抱怨和争端。 2.法律框架 土地流转政策框架的基本目的是确保土地流转的实施符合中国的《农村土地承包法》和《农村土地经营权流转管理办法》以及甘肃省、市县（区）关于土地流转的相关政策要求以及亚行保障政策申明的要求，具体政策框架详见附件1。主要的法律和政策见如下： 1）《中华人民共和国农村土地承包法》-不改变土地归集体所有的自然属性；不改变土地的农业用途（不得将土地的农业用途转换为永久性的用地）； 2）甘肃省和项目县有关中华人民共和国农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》； 土地流转期限不得超过土地承包期限； 土地流转双方协商解决； 土地流转必须依法进行； 土地流转合同必须标准规范（如果土地流转双方需要，土地流转合同须经第三方公证）； 土地流转需政府登记注册并开具相关证明； 如条件所需，由乡镇农业站进行公证。 3）甘肃省与项目县有关《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法实施办法》-纠纷调解仲裁应按照申诉机制从下至上进行； 4）亚行保障政策-有效协商；协商解决；建立行之有效的申诉机制；档案记录；进行独立的监测。 5）此外，项目区土地流转还会经常用到一下条款： 土地流转期限是5-10年，在土地承包期限之内（2001-2031）； 土地流转金是以土地等量产物价值为依据的,保障流转双方因价格浮动而带来的损失； 土地流转合同需要公证。 3.土地流转程序 土地流转程序如下： 1)收集流转信息。有土地流转意向的农户，以书面形式向村委会提供流出、流入土地的位置、面积、适宜用途、参考底价等信息，村委会将收集到的土地流转信息汇总后，定期向乡（镇）农村经济经营管理站上报。农户也可委托发包方或中介组织流转其承包土地，由承包方出具土地流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名。 2)发布流转信息。乡（镇）农村经济经营管理站要及时收集、整理各村上报的土地流转信息，建立土地流转台账。要对所辖村土地流转的数据进行采集、分析整理，将收集到的流转信息通过广播、报刊、公示栏、电子显示屏、网络等形式及时发布，并将土地流转信息每周上报县（区）农村经济经营管理站，以建立土地流转信息库。 3)双方对接洽谈。在乡（镇）农村经济经营管理站的指导下，土地流转供求双方按照平等、自愿、互利的原则，对所流转土地的位置、面积、用途、价格等进行协商洽谈。 4)签订流转合同。土地流转双方达成一致意见后，应由乡（镇）农村经济经营管理站提供由省级农业行政管理部门监制的规范合同文本，合同一式四份（需鉴证时一式五份），在乡（镇）农村经济经营管理站工作人员的指导下签订规范的书面流转合同，乡（镇）农村经济经营管理站要做好对流转合同的审核工作，对不符合法律法规规定的条款进行纠正。 5)鉴证流转合同。乡（镇）农村经济经营管理站根据流转双方当事人的申请，对土地流转合同进行鉴证，一般情况下，都是有乡（镇）农村经济经营管理站进行鉴证。 6)办理流转登记。乡（镇）农村经济经营管理站要建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况，并且要将相关材料上报至县（区）农村经济经营管理站进行备案。 7)资料归档保管。乡（镇）农村经济经营管理站要设立专门档案柜，对土地流转合同及有关文件、文本、资料等及时进行归档并妥善保管。 8)监督履行合同。土地流转双方当事人应当积极履行合同，乡（镇）农村经济经营管理站负责监督双方当事人的合同履行情况。 土地流转程序图 4.管理组织和责任 根据有关法律法规的规定，市、县（区）、乡（