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深圳探索“城市更新”:政府不再主导征收拆迁（全文）2013-05-02 09:59:49　来源: 财经国家新闻网1988年的《深圳经济特区土地管理条例》确立的公有土地批租，直接决定了上一轮中国城市化的模式。1974年，一位年仅31岁的经济学家被世界银行派去做一个城市化的调研。当时的主流思潮，还陷在“政府主导”和“市场主导”非此即彼的争论中，要探究“新型城镇化”，或许年轻人脑子里的框框要少一些。让这位名叫奥威尔·格里姆斯的博士感兴趣的，一是北欧的瑞典，他们是通过何种政策工具，进行高品质低成本的城市开发？建成“福利国家”靠的只是高税收吗？再就是战后满目疮痍的德国、日本乃至韩国的城市，怎么就从废墟中迅速崛起了？只靠“勤劳”或“美援”肯定是不够的，其规划和融资是如何组织的呢？前一个经验是“土地储备”，国人现在早已熟悉了，只不过其在中国发生了些变化：国家控制了土地的供应，而征地农民和被拆迁市民普遍感觉“政府强势”。后一个政策工具，在德国、中国台湾和香港等地区的名称各异，但本质都是政府引导规划、权利人分享收益，通过谈判而非强制解决问题。其实这一工具2009年在深圳也有了萌芽，叫做“城市更新”。所谓“政府引导，市场主导”，指的是政府不再主导征收拆迁、通过出让土地“经营城市”，转由自主谈判，实现存量土地价值的开发提升。集体工业用地入市2013年1月18日，国家统计局公布了年度数据，这天中信证券的首席经济学家诸建芳紧盯着大盘的走势。当天的高开低走，“是市场对于中国经济的结构性减速做出的反应”；但是午后通过对数据消化，“特别是对改革红利的期待，使得全天股指又再次上扬”。他所说的利好消息，就包括深圳市的存量集体工业用地可以直接入市交易了。而此前必须经过政府之手，先征收后再出让赚取差价。在当天的新闻发布会上，深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏说，通过为供需双方搭建公开透明的服务平台，原村集体的合法工业用地，可享受与国有土地一样的待遇入市买卖。大背景是改革开放的第一波浪潮中，深圳是“摸着石头过河的”，村村生火、户户冒烟，遍地都办开发区。时至今日，要发展现代服务业、新兴产业和文化创意产业，却开始受制于土地供给的瓶颈。商住用地也是一样。“城中村”里的“握手楼”、“亲嘴楼”，虽然很密很挤，但是土地的价值并没有完全充分利用。“把分割的地基连成片可以建得更高，把基础设施配好可以卖得更贵。”浙江大学的汪晖，是最早把更新重划的理论介绍到大陆的学者之一。“升值的收益中，原住民拿一部分，企业拿一部分，政府还可以留一部分。”《深圳市城市更新办法》，其本质就在探讨怎么把这件事做成。与国内其他城市政府主导旧改拆迁的模式不同，在供求双方直接谈判的框架下，政府可以抽身而退；而一大批旧屋村、旧工业区、旧商住区，换个角度看就不是负担而是机遇。这就是为何一个市级的土地政策，会在地产行业乃至资本市场吸引如此大关注的原因。预算硬约束其实，创新都是被逼出来的。2009年夏天，于洋那时正在北京的大学和研究所逐个敲学者的门。他任职于深圳市土地与房产交易中心，来京时揣着这样一个问题：以后深圳无地可卖的话，其所在的机构还能做点什么？按照官方数据，目前深圳已建成的面积为917平方公里，到2020年，深圳可以拿来盖房子的地只有42平方公里，而且零星分散，项目引进和城市发展“无从落地”。按深圳综合开发研究院宋丁的比喻，正是基于无地可用的“悲壮事实”，深圳市才“被迫地”导入了城市更新。更要命的是，深圳的发展不过30多年，香港已经开发百年；但前者已有46%都已经铺上了水泥，后者仅21%。“要真正做到节约集约是需要硬约束的。要是深圳也能五环六环地往外扩，谁又会去琢磨这些困难的问题呢。”于洋这样打趣。但总要有人琢磨那些长远但困难的问题。深圳的今天，也将是很多内陆城市的明天。要讨论“新型城镇化”，深圳被实践逼着是最早思考的一批。据深圳市城市更新办公室的数据，2012年，全市实际供应用地749公顷中，城市更新提供的占了约三成。而列入计划能够动员的面积为33.71平方公里，相当于将土地储备翻了近一番。土地是影响经济乃至社会面貌的决定性要素，土地政策的微小创新，都将深刻影响经济基本面。在2012年全国增速放缓的大背景下，深圳通过城市更新带来的投资额年增长率76%，高于全市房地产投资额11%的增幅，更高于全市固定资产投资额8.3%的增幅。“以前都说中国经济对内靠投资，对外靠出口。而面临结构性减速和大环境外需不振的情况，能否通过改革要素供给提振增长？”在新华社与国家统计局合办的“经济形势季度分析会”上，中国社科院副院长李扬提出了“新供给经济学”：在短期的调控与需求管理手段效果递减后，政府应该进行怎样的结构性改革？政府只作“守夜人”？要是总一帆风顺，也算不上是探索创新。深圳的华强北路是通讯器材的集散中心，交易高峰时，整街上的