第二章房地产和其描述.pptVIP

第二章 房地产及其描述;第一节 房地产的含义;二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 ;（二）建筑物的含义 在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 房屋与构筑物的区别： ①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。 ②是否有门、窗、顶盖。 ;（三）其他土地定着物的含义 其他土地定着物也称为其他地上定着物、其他土地附着物、其他地上附着物，是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。 其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。 在实际房地产估价中，估价对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他土地定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内 ;三、 实物、权益和区位的含义 ;（二）房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）。 房地产权益以房地产权利为基础，包括，①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，例如设立了地役权、抵押权的房屋所有权或土地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对土地用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益，例如屋顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。 ;房地产权利的分类;（三）房地产区位的含义 房地产区位（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括： 一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、距离、朝向、楼层。 一宗房地产的交通，是指进出该宗房地产的方便程度——通达性（accessibility），可区分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。 一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。 一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。 ;四、 房地产的其他名称;五、 房地产的基本存在形态;六、 房地产含义的总结;第二节　房地产的特性 ;第三节　房地产的种类;二、 按开发程度划??;三、 按实物形态划分;三、 按实物形态划分;四、按权益状况划分;四、按权益状况划分;五、按是否产生收益划分;六、按经营使用方式划分;第四节 房地产状况描述;;二、房地产区位状况描述 ;二、房地产区位状况描述 ;二、房地产区位状况描述 ;二、房地产区位状况描述 ;三、房地产实物状况描述;三、房地产实物状况描述;四、房地产权益状况描述;四、房地产权益状况描述;6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(　　)。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用 12、引起真正的房地产自然增值的原因是(　　)。　A.装修改造 B.需求增加 C.通货膨胀 D.改进物业管理 17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(　　)。　　A.签订估价委托合同之日　　B.发放抵押贷款之日　　C.完成估价对象实地查看之日　　D.未来处置抵押房地产之日;练习题：房地产估价师考试（2007年）;练习题：房地产估价师考试（2008年）;练习题：房地产估价师考试（2008年）