连拆发【连云港市城市房屋拆迁评估技术规范(试行).doc

关于印发《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的通知 ??? 现将《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》印发给你们，请遵照执行。 ?? ????????????????????????? 二OO九年八月六日 连云港市城市房屋拆迁评估技术规范(试行) 第一条 第二条 第三条 ,并经过市房产局的审核准予其在本市执业的估价机构。 市房产局、市拆管办应当每年向社会公布估价机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。 第四条 第五条 1995年航测图上标明的无证房屋参照有证房屋评估。 第六条 “为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 第七条 第八条 房屋拆迁评估价格不包含室内、外自行装饰、装修的补偿金额及房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和非住宅用房一次性综合补助费等政策性补贴费用。 第九条 第十条 第十一条 拆迁评估机构被确定后，估价机构应当按照下列程序操作： 1 2、查阅相关资料，拟订作业方案，开展前期调查； 3、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质； 4、参照技术规范，进行评估测算； 5、确定评估基准，并将基准价格报市拆管办审查备案； 6、确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方； 7、根据拆迁当事人的要求，现场咨询答疑，或对其做出书面解释和说明； 8、完成评估资料的归档、验收。 ? 第十二条 “住改非”房屋），可以参照经营用房评估。 第十三条 “住改非”房屋。 ? 第三章拆迁估价方法及应用 第十四条 住宅房屋估价方法及应用 “附件一”）。对适用市场比较法评估的一般住宅房屋，其拆迁评估的技术路线为： 1、确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。 2、测算“标准样本住宅”的基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基本公式为： V0= Vs××100 P1×P2 100×100 P3×100 P4 其中V0为标准样本住宅的基准价格； Vs为住宅房屋可比实例的价格； P1为交易情况修正系数； P2为交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定； P3为可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见“附件二”； P4为可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见“附件三”。 3、确定“标准样本住宅”的基准价格。应选取多个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。 4、确定被拆迁房屋的评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。 对一些特殊地段的住宅房屋，在不适用市场比较法的情况下，可选用其它估价方法评估。 第十五条 非住宅房屋根据其用途又可以分为营业用房和非营业用房。营业用房拆迁估价首选市场比较法；因实例收集等原因无法采用市场比较法时，可采用收益法或其它估价方法。非营业用房拆迁估价首选市场比较法；因实例收集等原因无法适用市场比较法时，可采用成本法或其它估价方法。 1、采用市场比较法评估，应当综合比较房地产的成新、商业繁华度、临街面宽、房屋进深、朝向、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。 2、采用收益法评估，一般采用有限期收益法公式，并以稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算： V= a r[1- ?1 ?(1+r)n] 其中V为被拆迁房屋评估价格。 a为 估价对象年纯收益。估价对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。在无法取得客观租金 收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。对于大 型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、商业经营型、生 产型及尚未使用或自用房地产的净收益求取规定进行。 r为资本化率。估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;风险调整值则由评估人员根据估价对象当时当地经济现状及对未来的预测、估价对象用途及新旧程度等确定。 n为收益年限。收益年限的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。 3、采用成本法评估，应当确定在估价时点重新取得土地的价格、建