任务一建设工程财务评价.PPTVIP

财政金融系 王玲 项目六 财务与功能评价 1 建设工程财务评价 1 2 房屋建筑工程功能评价 4 本项目任务： 任务一 建设工程财务评价 设置情景 提出任务 任务实施 任务小结 巩固练习 案例 某投资者在市区购买了30000m2的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元／m2，同时按照购买价格4％的比例支付契税、0.5％的比例支付手续费、0.5％的比例支付律师费、0.3％的比例支付其他费用。其中，30％的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70％的购房费用使用商业贷款，贷款期限为l5年，年利率为7.5％(假设在还款期内利率不变)，按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租价格为4.5元／m2·天，据分析，这一价格在5年内以2％的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前3年的出租率分别为65％、75％和85％，从第4年开始出租率达到95％，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10％，税费为经营收入的17．5％。 设置情景 案例 如果购买投资发生在第l年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50％，该建筑物的建安造价约为4500元／m2。投资者的期望的目标收益率为l2％。编制该项投资的项目资本金现金流量表并计算所得税前的财务净现值和财务内部收益率，判断该项目的可行性。 设置情景 在资产评估中，需要充分考虑待估资产未来可能为其所有者或使用者带来的经济效益。学习建设工程财务评价的方法，有助于加深其对工程投资效果的理解。 结合该案例，判断该项目是否可行应该从何入手？ 提出任务 一、财务评价概述 任务实施 财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上是否可行的方法。 财务评价是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍的重要依据。 市场化运作的生产经营性项目 营业收入 补贴收入（政府补贴） 对于以提供公共产品服务于社会或以保护环境等为目标的非经营性项目 对于为社会提供准公共产品或服务，且运营维护采用经营方式的项目， 效益 营业收入 补贴收入（当获得增值税优惠） 效益 效益=政府补贴收入 财务效益与费用的识别 1 任务实施 财务效益与费用的识别 1 某些项目在运营期需要投入一定的固定资产投资才能维持正常运营，例如设备更新费用等。 建设投资由工程费用(建筑安装工程费、设备购置费)、工程建设其他费用和预备费(基本预备费和涨价预备费)组成。 经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出 流动资金指营运期内长期占用并周转使用的营运资金，不包括营运中需要的临时性营运资金。 建设投资 流动资金 经营成本 税费主要包括关税、增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、城市维护建设税和教育费附加等，有些行业还包括土地增值税。 税费 维持运 营投资 任务实施 财务评价指标体系 2 任务实施 是否考虑资金时间价值 动态评价指标 动态投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 静态评价指标 静态投资回收期 总投资收益率 资本金利润率 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 借款偿还期 盈利能力 偿债能力 财务生存能力 财务内部收益率 财务净现值 投资回收期 总投资收益率 资本金利润率 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 净现金流量 累计盈余资金 根据评价指标的对象 二、财务分析报表 任务实施 利润与利润分配表 财务计划现金流量表 资产负债表 借款还本付息计划表 现金流量表 项目投资现金流量表 项目资本金现金流量表 三、财务分析指标 任务实施 项目盈利能力分析指标 1 1. 财务净现值（FNPV） 任务实施 项目盈利能力分析指标 1 2.财务内部收益率（FIRR） 任务实施 项目盈利能力分析指标 1 3.投资回收期 任务实施 项目盈利能力分析指标 1 4.总投资收益率（ROI） 5.资本金利润率（ROE） 任务实施 项目偿债能力分析指标 2 1.利息备付率（ICR） 2.偿债备付率（DSCR） 任务实施 项目偿债能力分析指标 2 3.资产负债率（LOAR） 4.借款偿还期 借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数一开始借款年份+当年偿还借款额／当年可用于还款的资金额 任务实施 财务评价的内容与步骤 1.建设工程财务评价的报表有哪些： 现金流量表（全部投资、资本金）、利润与利润分配表、资产负债表、财务计划现金流量表、借款还本付息表。 任务小结 重点掌握FNPV、FIRR、投资回收期的计