(200055)美的御海东郡三标产品建议2009[1].10.15.doc

美的·御海东郡 三标产品建议 主要竞争对手分析 竞争对手未来供应别墅货量 项目 供应数量 在售 余货 产品类型 新增供应单位面积 新增供应 预计推出时间 东逸湾水漾林庭3期 250套 0 0 联排别墅 340—300㎡ 250 年底 海景半岛 独立155套 联排8套 独立 独立70套 独立别墅 400—600㎡ 0 —— 康格斯 联排70 0 70 联排别墅 （三、四、五、六、八联） 350-440㎡ 70 10月中旬 博澳城 约100 联排、独立别墅 联排别墅：40套，独立别墅：10套 联排别墅 350—430㎡ 50（三期） 11月中下旬 佛罗伦斯米兰美墅 102 A区 74 联排、双拼 350—500㎡ 44（新推） 10月17日 顺峰山语 58叠墅 36联排 0 58叠墅 36联排 联排别墅 250—300㎡ 29叠墅 18联排 12月初 各竞争对手的优劣势分析 项目 概况 销售 户型 东逸湾 大型生活社区，生活氛围较浓。经过多年的开放，在市场上有良好的口碑。 水漾林庭一、二期推出现已售罄，消化速度较快。 —— 博澳城 博澳城位处勒流与大良交界处，地块实际属于勒流辖内，但在区位包装上努力向大良靠拢，主要吸引了乐从、勒流、大良客户。由于价格偏高，销售速度一直较低。 系列线上宣传、营销活动营造生活氛围，市场关注度较高。8月份推出二期125套联排，现时余货40，面积为368-450㎡；独立别墅约10套，面积为500-800㎡。销售速度较快。 赠送露台面积较大，相对吸引客户， 地下车库仅可停放一辆车面积较小。 佛罗伦斯·米兰美墅 东部中心区，区位优势明显，一直以 容桂中心公园的动工，为其提升项目价值 项目有一定的口碑，350—500㎡ 现场展示面较好，园林、样板间。 首批单位28套，均价8700元/㎡ 推出即售罄，相当一部分为关系客户购买。 10月17日加推44套，面积在350—500㎡之间 地下车库较大，可停放2—3辆车，地下室与中空采光井相连，采光较优。但房间面积相对较小，较难体现别墅的气度。 海景半岛 该项目三期共占地7万平米，沿路则分布联排别墅，8联排为多，仅有1个室内停车位。 本月20日开放样板间 海景半岛一直以对关系客户直接议价的方式销售。主要成交途径为关系客户，因此在线上没有大规模推广，也无大型营销推广活动。 独立别墅为地上三层半设计，无地下室设计，传统户型布局，花园较小，无集中式景观和水景，2个室内停车位。 产品户型较为传统 顺峰山语 该项目规划较小，250—300㎡的产品面积，预计市场欢迎度较高。 根据工程进度，预计今年12月推出市场，届时，对我项目小面积的单位形成一定影响 —— 康格斯 三期海棠苑目前对外口径称单价将低于大良市中心楼盘价格，以性价比吸引客户注意，预计其低价入市策略对本项目的冲击较大。 10月1日新组团“海棠苑”开始收取诚意金，诚意金为10万元，开售当日可获得“10万抵15万”优惠； 10月1日起开放“海棠苑”组团共2套示范单位，分别为350㎡和440㎡； 组团为人车分流设计，半地下车库，每户标准配置双车位，并有30个左右车位可供客户购买。 联排为三、四、五、六八联。 小结 未来市场供应量货量加大，尤其容桂市场，东逸湾250套300—350㎡的联排别墅货量，将对本项目产生很大的冲击。博澳城、海景半岛、康格斯等项目，推出市场后将成为我们的主要竞争对手。从日后供应货量的产品看，市场进入联排别墅的放量阶段，产品同质性大，但独立别墅产品供应不多。 客户概况 来访客户情况 独立别墅客户群，在价格接受方面具有一定承接力，如三标、四标产品设计上具有独立别墅的特性有利于吸引该类客户群的入市及提高产品价格； 联排别墅客户群，对有天有地的别墅生活十分向往，但相对于棕榈湾一街及二街的产品，L型联排更是钟情。 来访客户主要关注的几点：景观（能否有看到水）、规划（人车分流）、项目品牌、客户的使用空间（包括地块、户型）、户型的舒适度（对会呼吸的房子认同感强）。 成交客户情况 制造业、家电行业企业主与高级管理人员是本项目重要客户，此类客户有较高的受教育基础，较注重品味，因此在建筑细部、构造细节方面比较注重； 相比前阶段，有28%成交客户的购买目的是自住兼投资，本项目的升值性能逐渐为客户所认同。三标、四标段产品的形象宣传上要突显产品的创新性及居住感，让客户的购买目的更加丰富，自住兼投资。 客户情况小结 客户对有天有地的别墅情有独钟，十分认同独立别墅，对土地的热爱极高，因而在三、四标产品上可考虑将联排别墅独立化； 大部分客户对建筑细部、构造等细节方面比较注重，因此在建设中应增加细节亮点以提升客户认可； 客户现时对本项目的品牌认同感非常高，高段别墅项目的形象已经深入了市场，有利于本项目在产品上的拉升