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房地产开发项目投资控制【摘要】房地产开发项目的投资控制是房地产企业面临的一个重要问题，它不仅决定着项目的投资效益，而且还关系到企业的生存与发展。本文分别从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段对房地产开发的投资控制做了详细论述。 【关键词】房地产开发；投资控制；项目投资 房地产开发项目中，投资控制是房地产企业面临的一个普遍难题。由于国家对房地产开发项目的宏观调控，业内的竞争日趋激烈。如何有效地控制投资成本成为房地产公司在项目开发过程中贯穿始终的关键问题。 过去对房地产项目的投资控制重点一直放在工程的实施阶段即施工阶段。实践证明，项目开发的不同阶段对投资的影响程度各有不同。在对各阶段的投资控制中，必须抓住每个阶段的特点和重点，有主次地进行控制。 1 决策阶段的投资控制 房地产项目的投资决策是选择和决定建设项目投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证。此阶段是房地产项目投资控制的起点，其决策结果对项目投资具有决定性的影响。投资决策是否正确，直接决定了项目投资的经济效益，也决定了企业的生存与发展。 房地产项目决策阶段的成本包括项目策划、可行性研究、信息收集、市场调查、方案优选、资金筹措、土地获取等所花费的费用。相对于房地产项目的其他后续阶段，在项目的决策阶段投入的成本一般只占项目投资的百分之几，甚至更少。但对于一个建设项目而言，在该阶段，项目的各项技术经济决策对项目投资和项目建成后的经济效益有着决定性的影响，同时此阶段节约成本的可能性也最大。 决策阶段的投资控制以投资估算为主。根据房地产项目的投资建议书及可行性研究报告，对房地产项目进行合理、正确的投资估算是投资控制的第一步，也是最重要的一步，抓好估算才能做到对整个项目的全过程控制，同时也为以后各阶段的投资控制做好铺垫和约束。 2 设计阶段的投资控制 设计质量不仅影响建设项目的使用功能，也直接影响着建设项目的成本和投资效益。虽然设计阶段本身所占的成本较小，但是对房地产项目的总体工程造价影响程度却很大。因此在设计阶段造价人员应积极参与其中，同设计人员密切联系，在结构形式、建筑装饰、材料设备的选择和比较中积极地发挥作用。同时设计质量也间接地影响着房地产项目的建设成本，设计质量问题往往会引起工程停工、返工甚至造成质量事故和安全隐患，从而引起成本费用的极大浪费。因此，设计阶段也需求开发商本身具备一定专业知识，在设计阶段和专业设计人员一起把设计做细、做深，真正做到优化设计。 设计阶段的造价控制同时也体现在设计的不同阶段需要编制相应的工程造价控制文件。一般房地产项目在设计阶段要经过规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计，在每一个阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对工程项目有效的投资控制。 3 招投标阶段的投资控制 工程招投标的范围主要包括总承包单位及监理单位的选择和设备、材料采购。通过招投标开发商选择合适的施工监理单位及材料供应商，这对项目投资、项目的质量、进度的控制都是至关重要的。房地产企业在工程招标过程中应注意以下二点： 3.1 招标文件和招标控制价的编制和审核 针对项目的应招标内容，房地产企业的造价人员应就招标内容进行收集、筛选、分析并总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的的条款反复推敲，做到知己知彼，以利于日后的造价控制。同时根据发包项目编制一份招标控制价，招标控制价的编制有利于房地产企业把造价控制在合理范围内，防止投标单位联合抬标，把造价控制在投资估算范围内。 3.2 投标单位及投标报价的审核 投标前应对报名参加投标的单位进行资质审查，对企业的过往业绩、生产能力逐一核对、比较，必要时还需进行实地考察，避免滥竽充数的企业进入投标报价阶段。针对投标人递送的投标报价书，房地产企业的造价人员则应综合评价投标报价书中考虑的生产要素投入与配置、管理水平、施工技术水平及市场风险、利润等因素，审核投标报价是否符合市场竞争的要求，并对报价计算的正确性，投标构成的合理性进行审核。经评审认为不低于成本的合理低价中标，从而保障建设资金的节约和合理有效的使用。 4 施工阶段的工程投资控制 施工阶段是房地产项目的一个重要阶段，在这个阶段，项目设计意图最终实现并形成产品。所以施工阶段是人力、物力、财力消耗的主要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。在施工阶段对项目投资进行有效控制的方法包括优化施工组织设计及施工方案、合同管理及工程变更管理、建设资金的