土地征收及房屋拆迁的相关法律.ppt

土地征收与房屋拆迁的相关法律问题 冯乐坤 一、土地征收与土地征用 2007年实施的《物权法》第42条规定： 1、为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产； 2、征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益； 3、征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益； 4、征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件； 5、任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 2007年实施的《物权法》第44条规定： 1、因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产； 2、被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人； 3、单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 土地征收与土地征用的差异 土地征收是国家基于社会公共利益的目的，按照法定程序，强制性取得他人的土地且给予合理补偿，他人的土地所有权因此而消灭。 土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿，待使用完毕后，仍将土地归还所有人或使用人。 土地征收的对象为土地所有权，土地的征用的对象为土地使用权； 土地征收的后果在于使土地所有权消灭，土地征用的后果则是暂时使用他人的土地使用权。 立法实践的沿革 1936年3月1日施行中华民国《土地法》及《土地法施行法》已采用土地征收，且目前的台湾地区仍沿用不变。 1939年4月4日公布的《陕甘宁边区土地条例》也同样如此，同年4月份公布的《陕甘宁边区地权条例（草案）》都在同样事由下采用了“土地征用”，且又被1944年12月边区第2届参议会第2次大会通过的《陕甘宁边区地权条例》正式确认，1945年3月25日通过的《太岳区地权单行条例》亦如此。 1947年9月13日中国共产党全国土地会议通过的《中国土地法大纲》的规定，却被当时的革命根据地作为推进农村土地改革的措施之一，即对地主的财产适用“没收”，富农财产的适用“征收”。 1950年6月28日中央人民政府委员会第八次通过的《土地改革法》仍沿用此种区别对待地土改措施。 1950年6月24日公布的《中央人民政府政务院关于铁路留用土地办法》第6条采用了“土地收买或征购”，1950年9月16日的中央人民政府政务院《关于铁路留用土地办法的几点解释》第四点解释更改为“土地征用”。受其影响，1950年11月21日公布的《城市郊区土地改革条例》为解决因市政建设及其地方面需地时，遂采用了“土地征用” 1953年12月5日公布的《国家建设征用土地办法》以及历年来的法律法规均遵循之。 显然，原大陆地区的土地征用制度的形成是与革命根据地时期立法现实是分不开的，正因为土地征收当时被赋予为推行革命的措施之一，为了与之相区别，立法者只好选择适用土地征用。 分析其原因，当时的陕甘宁革命根据地采用土地征用，不排除立法者是基于政治方面为了与南京国民政府制定的《土地法》相区别的需要。 不难发现，从上述历史改革中的大陆地区所采纳的地征用确为特殊年代非理性的产物，不仅与辞义不符，而且与其法律效力也不符。 二、土地征收的性质 因我国大陆地区的土地征用与土地征收均基于同一目的而产生，所以，讨论土地征收的性质实质上也就是对土地征用性质的讨论。 关于土地征收性质的定位，目前的学界并无一致的见解，主要分为可分为两种见解： 一为行政行为说。该理论认为在土地征收关系中，主体双方的法律地位不平等，征地方以国家名义，行使公权力强制性取得土地所有权，被征地方既没有与之自由协商的权利，亦无对之提起诉讼的权利。 二为民事行为说。该理论认为，从土地征收行为目的公益性、土地征收法律关系主体的特定性、土地征收权利的专有性、土地征收行为的合法性及土地征收措施的强制性、土地征收的补偿性和土地征收后果的物权性的意义上说，土地征收确为民事行为。 土地征收的性质之判断 土地征收具有强制性与补偿性两个特征 国家征收集体土地为基于公共利益需要而进行，其性质判断，不能仅从其特征进行分析推断，国家强制性征收土地仅仅是出于公共利益的需要而赋予的特别权力。 为了确保被征地农村集体成员生活不受影响，国家在进行土地征收时必须履行一定数额补偿。需注意的是，强制性与补偿性是相互对应的，无论强制性或补偿性，皆是为了公共利益而服务。 结论 土地征收行为应界定为民事行为为宜。 土地征收行为应为平等主体之间的行为，双方应应进行协商。 土地补偿标准纠纷的处理 依据1999年实行的《土地管理法实施条例》第25条第3款规定，“对补偿标准有纠纷的，由县级