2014_东莞中原_近期市场及政策环境的变化20140904.pptVIP

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 ? Copyright Centaline Group, 2009 近期市场及政策环境的变化 [东莞中原研究中心] 2014年9月4日 八月东莞楼市小结 市场供应偏紧，众多项目仍积极蓄势备战金九。 8月，东莞住宅供应31.39万㎡，环比下降42.83%，同比下降50.81%。住宅供应量的大幅萎缩主要由于8月份开发商们的推货积极性不强，市场中开盘量较少所致，楼市供应持续偏紧。据监测，不少认筹时间较长的项目依然没有选择在8月份入市，究其原因是：一、先前市场人气比较低，一些项目蓄客量不足；二、8月份整体市场成交氛围不强，开发商考虑到市场氛围淡或会直接影响到开盘成绩；三、离金九的到来已不远，大部分开发商欲再冲刺一个月蓄客，积极蓄势以充分备战金九。 8月政策尚未明朗，楼市成交受到平抑。 客户等待多项政策利好兑现及金九银十优惠 8月东莞住宅成交40.61万㎡，环比下降15.64%，同比大幅下降39.69%。如上图所示，明显低于2013年同期，众所周知，今年东莞楼市行情不如去年已是不争的事实，且今年8月住宅成交面积也低于2011、2012年同期，楼市成交仍然较淡，成交量仍然处于较低位水平。 碧桂园常平首府集中签约 6月底低开入市潮 楼市成交持续低位徘徊： 8月住宅库存为493.03万㎡，相对7月小幅下降。 截止2014年8月31日，东莞住宅市场库存量为493.03万㎡，环比小幅下降1.58%。根据过去一年的市场消化成绩计算，8月东莞住宅市场消化周期为10个月，消化周期继续拉长，其中市场供应持续偏紧为重要影响因素。从物业类型看，洋房库存为352.90万㎡，环比下降1.15%，同比上升20.56%；公寓库存为35.87万㎡，环比下降0.73%，同比下降4.22%；别墅库存为104.26万㎡，环比下降3.30%，同比下降12.19%。 8月住宅价格环比小幅回调： 8月市场来访量持续回升： 近期市场及政策环境变化 近期各地市场成交态势对比： 市场分化明显，大部分城市成交呈现回升态势。 近期各地市场成交态势对比： 惠州周成交走势 珠海周成交走势 近期各地市场成交态势对比： 宁波市周成交走势 利率优惠 普通住宅标准调整 公积金新规 金九银十优惠促销 市场等待蓄势 房价 公积金贷款可贷额度Y＝个人公积金账户余额B×（缴存时间系数T +收入调节系数I）×流动性调节系数L。 流动性过剩：个贷率＜60%，该系数为1.2； 流动性正常：60%≤个贷率≤80%，该系数为1； 流动性不足：80%＜个贷率＜90%，该系数为0.8； 流动性紧张：个贷率≥90%，该系数为0.6。 区域类别 指标 调整前 调整后 一类区域 价格标准 8654元/平方米 10115元/平方米 包含区镇 松山湖、长安、虎门、南城、莞城、东城、凤岗、厚街、塘厦、万江、茶山 松山湖、长安、虎门、南城、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头、黄江 二类区域 价格标准 6610元/平方米 7753元/平方米 包含区镇 黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪 石龙、大岭山、沙田、常平、石排、大朗、谢岗、道滘、石碣、高埗、清溪、麻涌、茶山、东坑 三类区域 价格标准 5717元/平方米 6386元/平方米 包含区镇 东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗 中堂、企石、望牛墩、横沥、洪梅、桥头 新、旧普通住房价格标准覆盖面对比一览表： 解读1：普通住宅比例大幅飙升，全市普通住宅与豪宅占比八二开。 解读2：除部分一线区域受益面比较低外，大部分区域受惠面在80%以上甚至100%。 （备注：不考虑二次置业及合拼户型） 区域 90㎡以下洋房总价 90㎡以下洋房节省契税 东城 116 23188 莞城 100 19935 南城 93 18618 长安 92 18302 虎门 86 17142 寮步 80 15943 松山湖 80 15943 凤岗 76 15110 石龙 74 14771 厚街 73 14625 塘厦 71 14260 横沥 68 13641 谢岗 68 13634 石碣 67 13463 大朗 66 13142 樟木头 65 12979 企石 65 12976