社区商业定位及规划.ppt

社区商业定位与规划  主讲人：何其琛 住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商 ——全程解码4 目 录 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第四部分 社区商业配套规划设计与要求 社区商业的定位与要求 规模定位 市场定位 主题定位 租售定位 社区商业的定位与要求 主题形象定位 社区商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等； 租售定位——售价定位 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％： 均价＝租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡ 50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡ 根据收益还原法，项目售价在10000—15000元/㎡之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为： 12000元/ ㎡左右。 社区商业的定位与要求 目 录 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第四部分 社区商业配套规划设计与要求 业态组合规划原则 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围； 项目必须符合商铺建筑设计技术指标。 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。 社区商业各业态的分布特点 目 录 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第四部分 社区商业配套规划设计与要求 社区商业的建筑规划设计与要求 社区商业的规模规划 社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。 当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置 由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售， 如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。 社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。 社区型商业的三种开发模式 社区商业的建筑规划设计与要求 社区商业 中心模式 社区次主力店模式 社区商 业街模式 1 2 3 超市百货主力店面积 一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米. 次主力店面 次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。 街铺面 街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。 在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。 社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划 当前社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大，主要体现在： 住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线； 住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用； 住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在； 在商场的外部