第三章 资产评估途径及方法.ppt

* * * 例：某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益额均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。 要求：(1)永续经营下的企业价值； (2)50年收益的评估值. （1） =136.17（万元） （2）50年企业价值 =135.01（万元） （三）纯收益按等差级数变化 （1）在纯收益按等差级数递增、收益年期无限的条件下： （2）在纯收益按等差级数递增、收益年期有限的条件下： （3）在纯收益按等差级数递减、收益年期无限的条件下： （4）在纯收益按等差级数递减、收益年期有限的条件下： （四）纯收益按等比级数变化 （1）在纯收益按等比级数递增、收益年期无限的条件下： （2）在纯收益按等比级数递增、收益年期有限的条件下： （3）在纯收益按等比级数递减、收益年期无限的条件下： （4）在纯收益按等比级数递减、收益年期有限的条件下： （五）已知未来若干年后资产价格 六、收益法评估资产的优缺点 优点 1.能真实和较准确的反映企业本金化的价值。 2.与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。 缺点 1.预期收益额预测难度较大。 2.在评估中使用范围较小。 第三节 成本途径 一、成本途径的基本涵义 二、理论依据 1、资产的价值取决于资产的成本 2、资产的价值是一个变量 资产的 评估值 资产的 重置成本 = - 资产实体 有形损耗 - 资产功能性 陈旧贬值 - 资产经济性 陈旧贬值 三、成本法的基本前提 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 四、成本法中的具体评估方法 （一）重置成本及其核算 1.重置成本的概念 重置成本是按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额 复原重置成本：原相同的材料、标准、技术、设计、现时价格，复原 更新重置成本：现在的材料、标准、技术、设计、现时价格，功能相同 （二）重置成本的估算方法 1.重置核算法（成本构成） （1）购买型 （2）自建型（料工费及必要的资金成本和开发者的合理收益） 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 例：某资产评估机构对某一厂房进行评估，按现行市价计算，耗费材料费用15600元，人工费14450元，机械使用费用6450元，其他直接费用14450元，按规定间接成本按直接成本的15%提取，该厂房的重置成本为： 重置成本=直接成本+间接成本 =（ 15600+ 14450+ 6450+ 14450 ） ×（1+15%） =58592.5元 2.价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为： 重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数) 或=资产帐面原值×价格指数 价格指数分为定基价格指数和环比价格指数。 式中,价格指数主要采用定基价格指数。 定基价格指数=(评估时点定基价格指数÷资产购建时定基价格指数)×100％。 例：某机床是2000年购置安装的，账面价值为6万元。2003年对该资产进行评估，若定基价格指数2000年为1.05，2003年定基价格指数为1.1，则： 机床的重置成本：6×1.1/1.05=6.29万元 3.功能价值类比法 核心要素是功能成本函数 A.功能成本线性函数-生产能力比例法 这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。 B.功能成本指数函数-规模经济效益指数法 X为规模经济效益指数，是一个经验数据。在美国，这个经验数据一般在0.4-1,如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9.我国目前为止尚没有统一的经验数据，评估过程中药谨慎使用这种方法。 例：某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本＝4000/5000×50000＝40000(元) 4.统计分析法（点面推算法） 为了简化评估业务,节省评估时间,还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本,这种方法运用的步骤是： 第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别,如房屋建筑物