第八节 收益法.ppt

* * * * 2004年11月18日12次 * * 2004.11.20 * * 资本化率是房地产的某一年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力； 报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 三、资本化率与报酬率的区别和关系 * * V= 1 （1+Y）n R= Y V= A Y [1－ ] A Y R= Y(1+Y)n (1+Y)n－1 V= A Y－g R= Y－g * * 【例】某宗房地产的未来净收益流见表，假定报酬率为10%，求取资本化率。 年份 1 2 3 4 5 净收益（元） 5000 5250 5600 5850 65000 * * 【解】R=5000/57447.1=8.7% 年份 1 2 3 4 5 合计 净收益（元） 5000 5250 5600 5850 65000 现值（元） 4545.45 4338.84 4207.36 3995.63 40359.89 57447.17 * * 四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 （一）直接资本化法的优缺点 优点： 　 １.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。 　 ２.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值