3特殊房地产墓地评估.pptVIP

特殊房地产墓葬地评估 河北省土地估价师协会 2012.8.12 一、最近国家有关公墓建设管理的政策 2008年民政部、发展改革委、公安部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、工商总局、国家林业局联合下发了《关于进一步规范和加强公墓建设管理的通知》（民发〔2008〕203号）。主要内容： （一）未经依法批准建设的公墓。对未经依法批准建设的公墓，依照《殡葬管理条例》规定，由民政部门会同建设、土地行政主管部门依法予以取缔，责令恢复土地原状，没收违法所得，可以并处罚款。取缔时要根据具体情况研究切实可行的措施，妥善解决善后问题。 　　 （二）违反土地利用总体规划、城乡规划和公墓建设规划建设公墓。对获得批准正在或将要建设的公墓，各级民政部门要对项目立项、土地、规划、环评等有关批准文件重新调查核实。对违反土地利用总体规划、城乡规划和省级民政部门公墓建设规划的，超过国家规定标准建设公墓的，要依法予以纠正或吊销公墓建设许可证，并追究有关责任人的责任。 （三）未按照审批文件建设公墓。民政部门要会同相关部门责令其停止建设，限期改正；国土部门要依法进行处罚。 （四）已建成但未经验收合格即擅自开展经营活动的公墓。民政部门要会同相关部门责令其停业整顿，然后进行验收，验收不合格的，不得开展经营活动。  （五）违反规定建设、出售（租）超标准面积墓穴、墓地。公墓经营单位要严格按照国家规定的墓穴用地标准建设、出售（租）墓葬用地。公墓经营单位建设超规定面积墓穴、墓地的，依照《殡葬管理条例》的规定，由民政部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处罚款。对尚未建成或已经建成、尚未出售（租）的，要依法拆除或限期改造，已经出售（租）并与丧家签订协议但尚未安葬骨灰的，也要依法拆除或限期改造，公墓经营单位应向丧家说明情况，协商变更或解除安葬协议，依协议承担有关法律责任；已经安葬骨灰的，要加强管理，待使用期满后依法处理。上述拆除或改造墓穴、墓地所发生的费用或赔偿责任由公墓经营单位承担。 （六）炒买炒卖墓穴和骨灰存放格位的公墓。对以承诺“回购”、“升值”等虚假宣传手段欺骗群众购买、承租，或向未出具死亡证明或火化证明的人出售（租）墓葬用地或骨灰存放格位的，由民政部门会同工商部门予以查处，依法吊销公墓建设许可证。对于违反价格管理规定出售（租）墓葬用地或骨灰存放格位的，由价格主管部门依法处理。对公墓经营中涉嫌犯罪的行为，公安机关要及时依法立案侦查。违反其他法律法规规定的，由相关主管部门依法追究公墓经营者的责任。  （七）非法从事经营活动的农村公益性墓地。农村公益性墓地是为本村（居）民服务的殡仪设施，因其公益性，只能安葬本村死亡居民的骨灰或遗体，不得以盈利为目的，对外经营。农村公益性墓地向本村村民以外其他人员提供墓葬用地或骨灰存放格位，从事违法经营活动的，由民政部门责令停止经营活动，已出售（租）的墓葬用地和骨灰存放格位按非法转让处理，限期改正。 二、特殊房地产的评估思路 特殊房地产由于其特殊性，往往很难找到可比案例，难以采用比较法进行评估。一般情况下采用成本法和收益法。但其关键是如何获得收益及其成本。由于其特殊性，难以用统一的模式来描述，但其思路应该是相似的。 房地产纯收益＝总收益－其他特殊经营许可收益－总成本 房地产成本＝土地价格＋建筑物价格－折旧＝总成本－特殊设备成本－折旧 三、殡仪馆用地、墓地的评估方法探讨（一）墓地地类归属、类型、权属? 1、地类 根据国土资源部国土资发[2001]255号《关于印发试行〈土地分类〉的通知》，殡仪馆属建设用地中特殊用地——墓葬地范畴。 根据国土资源部令第9号《划拨用地目录》，殡葬设施用地属国家划拨用地范畴。作为土地使用证登记用途为殡仪馆的用地，按上述文件规定在使用中可享受国家划拨土地政策。 2、墓地类型 国有土地：民政部门国有划拨土地、招拍挂协议出让土地。包括：市场开发公墓、经济适用墓地、殡仪馆（公益性）等。 农村集体土地：城中村的纪念堂、一般农村纪念堂、少数民族墓地（如回族）等公益性墓地。 3、商业墓地权属 商业墓地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。 （二）殡仪馆用地在利用中的特殊性? 1、利用上的特殊性。殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业,在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。它一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用带来负面的影响，在建设上受严格的控制。 ? 2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例；同时该类用地在使用上基本上采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、