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“业主权”内涵法理解读 　　　摘要：业主权增容了建筑物区分所有权的权利主体范围与权利客体范围，是覆盖了建筑物区分所有权内涵的一个法律意义上的概念。业主权契合了“人”“权”统一的权利观，符合“权利与义务一致性”的逻辑思维习惯，扩大了基于小区业主的法律关系的调整范围，使相当多的与建筑物相关的法律关系被其效力所及。业主权的权利体系应由建筑物区分所有权、住宅区区分所有权、成员权、相邻权构成。 　　关键词：业主权；正当性；权利要素 　　一、“建筑物区分所有权”之概念检讨 　　 　　关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法上不尽相同，日本称为“建筑物区分所有权”，德国和奥地利称为“住宅所有权”，法国称为“住宅分层所有权”，瑞士称为“楼层所有权”，美国一般称为“公寓所有权”，英国、新西兰称为“住宅所有权”。可见，各国立法关于“建筑物区分所有权”的名称各不相同，不一而足。但不同的概念所反映的实质内容却是相同的，都是对以建筑物的某一部分为客体而成立的不动产所有权的抽象概括。 　　我国《物权法》也称为“建筑物区分所有权”，只不过在这一名称前面加上了“业主的”三个字，构成了“业主的建筑物区分所有权”，与日本“建筑物区分所有权”无实质的改变。笔者认为，从我国的法律历史传统以及语义学角度，我国《物权法》采用“建筑物区分所有权”的概念是不适当的，有需要检讨的理由，表现在： 　　第一，“建筑物区分所有权”是非常理性而非通俗的概念，语词不能明示概念的基本内涵，过分学理化，易导致民法理论与社会生活的分野。且“区分”在汉语词典的意思是“区别、划分”的意思，其意思也不明确，不能够准确地界定住宅小区中的所有权状况。 　　第二，“建筑物区分所有权”概念艰深，与日常生活所称“业主权”不相呼应，使一般民众难以知其所云，距离主体法律意识的基本存在层面较远，使其缺少“本土化人力资源”的支持，不适应人们法律思维的习惯和法权意识的形成。 　　第三，我国物权法上“建筑物区分所有权”的概念本身不能承载其负担的内容。“建筑物区分所有”的语词解释。应指称单体建筑物的所有权状况，不能指称拥有数个或几十个建筑物小区的所有权状况。“建筑物区分所有权之成立，恒以一栋建筑物为其基础”，陈华彬先生的这句话鲜明地点出了建筑物区分所有权理论的立论之基：它所描述的只是”一栋建筑物”。我国物权法的规定实际上扩张了“建筑物区分所有”的语词含义，将小区道路、绿地、物业楼区、停车场所、公用设施等均包含其中，不符合传统的语词习惯。 　　第四，我国“建筑物区分所有权”制度本身体系化的缺失。从上世纪70年代，各国立法者逐渐意识到聚集了多栋住宅楼和花园、绿地、各种会所等配套设施的“住宅区”给传统建筑物区分所有权带来的理论和立法的双重挑战。日本于1983年修订的《建筑物区分所有权法》，美国1980年的《统一规划社区法》也体现了迎对挑战的努力。日本1983年法的一个显著变化就是将1962法第36条(对社区的准用)删除。代之以重开“住宅区”一章，形成了“一栋建筑物的区分所有”和“数栋建筑物的住宅区”分别规制的特色。而美国则对“建筑物区分所有”和“规划社区”加以区隔，制定了整体结构相似的姊妹法。《统一规划社区法》与《统一建筑物区分所有法》，使两者成为了一套平行而相对独立的法律体系。我国“建筑物区分所有”制度设计“孤独”而“单调”，没有“姊妹法”的相融，存在体系化的瑕疵。 　　 　　二、“业主权”概念之正当性分析 　　 　　“业主权”这一法律概念，其正当性一直受到法律学者的关注。有学者从国外立法的历史出发，认为：在西方传统的物权法理论体系中没有业主这个概念，援用这一概念会影响物权法律理论体系的严密和完整，甚至出现法律思维的混乱。也有学者认为“业主权”并非法律意义上的概念，而是房地产经济活动和群众社会生活中的通俗语词，在立法中使用不够规范。笔者认为，“业主权”能合理、准确地承载业主的权利，具有正当性。 　　“权利，一方面从法律内获得自己的生命；另一方面，也反过来给予法律以生命。客观的和抽象的法与主观的具体的权利之间的关系，可以比喻为从心脏流出来又流回到心脏的血液循环。”因此，作为“权利”的概念，必须以丰富的本土资源为其生成基础，鲜活地揭示权利的内涵、本质，表现法律赋予其的时代使命。 　　“业主权”契合了“人”“权”统一的权利观。“业主权”将主体“人”和内容“权”有机地统一在一起，有效避免了将“权利”中的主体“人”和内容“权”人为分割使权利客体化的结果，这是一种科学的、更加符合实际的、“人”“权”统一的基本权利观。“要选择何种要素以定义抽象概念，其主要取决于该当学术形成概念时所拟追求的目的。”将“业主权”中的“业主”和“权”统一在一起，有利于获得对现实和社会中业主权利的完整定义及其理解，权利是从属性的