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商品房买卖合同司法解释存在问题分析 　　摘要：随着房地产市场的不断发展和房价的不断走高以及房产中介的居间行为日益活跃，近年来基层法院审理关于房屋买卖合同纠纷案件的数量明显呈上升趋势。而审理此类纠纷的依据主要就是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)，本文认为在适用《解释》时出现的问题及问题形成的原因主要集中于以下两个方面：房屋过户问题及一屋二卖问题。 　　关键词：房屋过户 商品房 买卖合同 一屋二卖 　　随着房地产市场的不断发展以及国家政策的不断变化，房价起起伏伏，中介居间行为激烈竞争新花样层出不穷，这些都使得基层法院审理关于房屋买卖合同纠纷案件的数量明显呈上升趋势。仅从我庭的数据来看，近三年多来共计收该类型案件127件，因该类型案件往往涉及购房者的切身重大利益，对开发商也会影响信誉，双方往往较为谨慎，一般很难达成调解，其中绝大多数均为判决结案。在审理此类案件时，法官依据的最主要的司法解释就是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)，通过对案件的审理及归纳，整理出两类在适用《解释》时出现的问题，进而分析问题形成的原因。 　　一、房屋过户的问题 　　(1)未及时进行过户 　　在一般的商品房买卖合同中，都会有关于过户的条款。买受人在购买商品房时，取得商品房实际的占有、使用、收益、处分这四项全能固然重要，但是房屋毕竟是不动产，对拥有不动产的产权进行公示亦是一项十分重要的内容，这不仅宣示了“主权”，也避免权属不明的状态存在，免去纷争。 　　关于过户的条款一般约定为：买受人与出卖人在房屋买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后几日内或房屋买卖合同订立之日起几日内，为买受人或协助买受人办理房屋过户手续。但在实际生活中，往往有很多买受人在按约支付购房款后，出卖人因政策性变化，规划出现冲突，甚至与施工方存在纠纷等种种原因没有在合同约定或规定的时间内为买受人办理房屋过户手续或协助配合办理过户手续。该情况一旦出现，不但会给买受人造成不便，更重要的是，买受人若没有办理房屋所有权证、契证、土地使用权证，即俗称的“三证”，即使买受人实际占有了房屋，也只能使用或者收益、若要处分房屋如进行出售，就会因为没有“三证”而导致所有权存在瑕疵，无法将房屋进行出售，影响物的进一步流转，利益就受到损害。 　　(2)出现问题额原因 　　1、违法成本过低。出现未及时将房屋进行过户的原因主要有以下几点：一是关于产权登记的约定违法成本过低。《解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即只有当买受人超过一年未取得房地产权属证书的，才适用《解释》第十八条、第十九条关于买受人有权退房并要求赔偿损失的内容，但对于损失计算方式也由《解释》第十八条“计收逾期贷款利息的标准”变成了房地产开发商的“同期活期存款利率”。致使《解释》第十五条所依据《合同法》第九十四条关于解除合同的规定实际落空。也就是说，若合同约定的办理房屋权属证书的期限即使届满，房地产开发商因客观原因，甚至极端特例中出现故意不配合或不为买受人办理房屋权属证书的情况，在法律上都无需即刻承担法律责任，此时若买受人想要解除买卖合同或者要求开发商承担违约责任，均无相应的法律依据。只有在该情况持续超过一年的，买受人起诉开发商承担相应责任，才能得到支持，且开发商承担的赔偿过低，实际当中可能远远弥补不了买受人的损失。同时，还会出现另一种情况，若开发商在合同约定的办理房屋权属证书的期限届满，虽未为买受人办理房屋权属证书，但是又并未超过一年，如期限届满后又过了十个月，为买受人办理了房屋权属证书，该情况下，买受人要求开发商承担逾期办证的责任，便无法得到支持，这使得买受人的正当权益无法得到保护，而开发商又变相的逃避了自己本应承担的违约责任。 　　2、房地产市场信息资源不对称。房地产开发商对于买受人来说始终处于强势一方，对于政策的知晓和熟悉始终要超过购房者，因此在订立合同时，购房者与开发商的博弈过于艰难。购房者个人法律知识本就欠缺，房产商有足够的资金长期雇佣法律顾问，而购房者几乎不可能为了以后“或然”的纠纷多支付一笔钱聘请法律专家。 　　(3)加强对购房者的保护 　　《解释》应加强对购房者的保护。正如台湾学者王泽鉴所说“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假契约之名，压倒弱者，是现代法律所应担负的任务”。《解释》应该提高出卖人因不能过户而导致违约的违约成本，在支付买受人违约金的同时考虑加入惩罚性赔偿的适用，从而督促出卖人积极的为买受人办理过户手续。另外，一年的时间也过