第二讲土地估价技术报告难点及技术要求及处理办法.pptVIP

土地估价及技术报告编写难点、常出现问题及技术要求与处理方法 （一）土地估价报告 第一部分 摘要 估价项目名称 委托估价方 估价目的 估价基准日 估价日期 地价定义 估价结果 土地估价师签字 土地估价机构 第二部分 估价对象界定 委托估价方 估价对象 估价对象概况 影响地价的因素说明 第三部分 土地估价结果及其使用 估价依据 土地估价 估价结果与估价报告的使用 第四部分 附件 （二）土地估价技术报告 第一部分 总述 估价项目名称 委托估价方 受托估价方 估价目的 估价依据 估价基准日 估价日期 地价定义 估价结果 需要特殊说明的事项 土地估价师签字 土地估价机构 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 估价对象描述 地价影响因素分析 第三部分 土地估价 估价原则 估价方法与估价过程 地价的确定 第四部分 附件 （三）土地估价的作用 土地估价报告是反映估价行为及结果的载体，能够将土地估价目的、估价对象情况、估价过程及估价结果等有关情况，通过文字反映出来。 土地估价报告是估价意见的专业凭证。 估价报告是经济活动过程中土地价值的法律证明。估价在很多时候都是一种鉴证性行为，所以，在特定时间段内，估价报告的内容具有法律效力，估价报告会成为社会经济活动中关于土地财产价值的法律性文件。 （四）土地估价报告的制作与出具 根据《城镇土地估价规程》： 土地估价报告提交给委托方使用，土地估价技术报告提交土地行政管理部门或行业管理部门审查及土地评估机构存档。 土地估价报告可以采用文字式或表格式，土地估价技术报告只能采用文字式。 每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”；当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”。 委托估价方在向土地行政管理部门申请对地价审核时，可提交土地估价报告，但必须提交土地估价技术报告；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交土地估价报告与土地估价技术报告，土地估价机构对土地估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地补偿标准文件、开发费、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地行政管理部门对土地估价结果的确认审查。 土地估价报告与土地估价技术报告中对估价对象的描述与分析应客观、公正，不带有任何恭维、诱导性或与估价无关的言论。 土地估价报告与土地估价技术报告应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方与土地行政管理部门审查用。如需以外文出具土地估价报告与土地估价技术报告，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。 （一）总述中关键点 （二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点 （三）土地估价中的难点 （一）总述中关键点及技术要求与处理办法（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技  术技术要求与处理办法 （三）土地估价中的难点及技术要求与处理办法 （四）附件 （一）总述中关键点及技术要求与处理办法 （一）总述中关键点及技术要求与处理办法 估价依据 （1）易出现问题： 1）估价依据不全面，漏掉主要依据； 2）估价依据与整个报告中的估价方法选择、估价过程中参数的选择等没有关联，多余； 3）估价依据中的有关法律法规与评估基准日不对应，没有现时性，有些已经取消； （2）技术要求与处理办法： 1）依据一定要全面，一般包含： ①国家有关法律、法规、行政规章（如土地管理法、房地产管理法、国务院与国土资源部颁布的相 关法律法规）； ②估价对象所在省（市、自治区）的有关法律规定； ③有关行业技术规程（如城镇土地估价规程、农用地土地估价规程、城镇土地分等定级规程、用地 土地分等定级规程等）； ④委托方提供的有关资料（如国有土地使用证、土地使用权出让合同、房产证、建设用地批复文件、 建设用地规划批复文件等）； ⑤受托估价机构掌握、收集的有关资料与估价师实地勘察、调查所获得的相关资料。 2）估价依据一定要与技术报告中土地估价方法选择及估价过程中选用的参数依据一致或对应； 3）及时关注相关法律法规的调整与变化，保证评估基准日时所依据法律法规的有效性； （一）总述中关键点及技术要求与处理办法 地价定义 （1）易出现问题： 1）定价定义界定没有明确权利性质 2）地价定义设定没有依据 3）地价定义内容不完善 （2）技术要求与处理办法： 1）了解地价定义内涵，包括：待估宗地的土地使用权性质、年期、期日、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途； 2）根据估价目的与待估宗地的具体情况，合理设定土地使用权性质、年期、用途、评估期日；