业主瞒着租客转让房产,租客能否主张转让合同无效？.pdf

企业找律师，就上牛法网 ： 业主瞒着租客转让房产，租客能否主张转让合同无效？ 作者：赖立明 - 广东晟典律师事务所 一、基本案情 2009年 1月31 日，租客李某(原告)与业主黄某(被告)签订 《房屋租赁合同》，约定承租业主所 有的涉案房产，租金1800元，两押一金入住，因房屋陈旧，租客做了多次维修及装修。2010年1月13 日， 在中介的居间介绍下，业主将涉案房产转让予张某，签署 《二手房买卖合同》并完成过户手续。 后续租客以业主隐瞒了转让房产的事实，侵犯了其优先购买权为由，将业主黄某及买家张某一并 诉至罗湖法院，请求判令：1、两被告签订的房屋买卖合同无效;2、被告黄某支付违约金人民币21600元， 被告张某承担连带责任;3、两被告继续履行租赁合同;4、两被告共同承担诉讼费用。 二、庭审争议焦点 1、原告要求确认合同无效是否成立? 2、被公黄某有无通知原告行使优先购买权，是否需要支付违约金? 三、法院认定的事实及判决 1、原告要求确认房屋买卖合同无效的理由是被告黄某和张某签订的合同属于阴阳合同，侵犯了国 家的利益，违反了相关法律法规规定。对此本院认为， 《深圳市二手房买卖合同》中约定的房产转让价格 明显低于涉案房产的真实成交价，此合同中的价格条款系双方恶意串通，损害国家利益的约定，该条款符 合合同法规定的无效情形，但该条款的无效并不影响合同其他条款的效力和整个合同的履行。故，原告主 张买卖合同无效，理由不成立，本院不予支持。 2、被告黄某将涉案房产出售给张某，被告黄某并未向本院提交其已经通知原告李某行使优先购买 权的证据，本院认为被告黄某未通知李某行使优先购买权。原告李某要求被告支付一年租金的违约金21600 元，理由成立，本院予以支持。 四、律师说案 关于业主隐瞒租客将房产转让他人，侵犯租客优先购买权的， 《最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，已作明确的规定： “出租人出卖租赁房屋 未在合同期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的， 人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 企业找律师，就上牛法网 ： 本文作者 赖立明 赖立明律师，毕业于西南政法大学，法学硕士，具有律师执业资格及证券从业资格，深圳律师协 会会员。现为广东晟典律师事务所专职律师、房地产建筑专业委员会委员、民商事争议解决委员会委员， 《晟典律师评论》编辑。 赖律师曾在中原地产等大型房地产公司法律部任职多年，熟悉房产交易各个阶段的流程及与房产 租赁、买卖、继承、赠与等相关的法律、法规及政策，曾参与处理的房产合同纠纷达数百起，为公司员工 进行房产法律培训上百次，在房产诉讼及非诉讼领域积累了十分丰富的经验。