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关于对等额本息和等额本金两种按揭还款方式的思考
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2004年第o4期 亩 国 国 迥 金融市场
总 第 OO4 期 MARKI『r F0RUM
息而得出的。此后每月的付款金额以固定的每月1.66或1.67 到 ,在一个长期持续 的真实增长 的经济中,借款人的收入很
元线性递减。下面用表2—2表示贷款付款和贷款余额的模式。 可能是增长而不是降低这样的一个事实。因此,可以预期借
表2—2 贷款付款和贷款余额的模式(等额本金式贷款) 款人非常缓慢地偿还债务 的能力来 自预期不断增长 的收入
流,这种预期就为进一步改进抵押贷款工具提供了依据,之
贷款余糊 后就随之产生了等额本息还款模式。
6000元 2.其各 自适用对象
从前面分析的这两种还款模式 中的还款原理和其产生
的背景中看 ,我们可以得出如下一些适用性意见。当收入 比
0 较低时或收入不是特别的稳定,尤其是对刚参加工作的年青
人来说 ,生活开支和其它的必备开支比较大 ,因而采用等额
二 、两种按揭还款方式的比较及各 自适用对象 本息还款模式可能更现实些 ,因为这种模式的开始还款数额
(一)两种还款方式的比较 相对等额本金法来说要低些 ,它把不能按期偿还贷款的风险
从前面两种还款模式的原理中我们可以看出,等额本息 延期到了未来。而这于那些具有较高收入且稳定 、并有一定
模式的贷款摊销速度大大低于等额本金模式的摊销速度。也 存款 的购房者来说 ,采用等额本金还款法要划算些 ,因为这
就是说 ,与等额本息还款法相比,等额本金还款法中的每月 样他们可以减少对利息支付的总额。但由于收入具有不确定
付款额中更多的体现在本金的摊销上。从上面分析的两表中 性 ,所 以对按揭买房者来说 ,固定的将一种还款法作为长期
我们也可以得出:在第360个月以前 ,等额本息还款法的贷款 还款方式都是不合理的(前面已分析为什么不合理)。
余额总是超过等额本金还款法的贷款余额。但是应当强调的 三、提倡银行提供更加灵活适用的还款制度——可变更
是,两种付款模式 的现金值都是60000元(以上例为例),终值 还款制度
也是一样的,通常人们说本息法多交了钱 ,那是因为人们没 从前面的分析中我们也可 以看出,如采用等额本金还款
有考虑到资金的时间价值 ,所 以本质上两种还款法还的钱都 方式对购房者当然是相对合算些 ,但是采用这种还款方式可
是一样的多,不存在哪种还款法合不合理的问题。 能早期不能按期偿还贷款 的风险要大 ;而采用等额本息还款
不过从两种还款法 的中我们也可以看出,等额本息还款 方式 ,则可能借款人在未来收入较大 、稳定增加时而不能比
法确实比等额本金还款法要多交一部分利息 ,但是它本质上 等额本金法多还本金 ,从而可能多支付了利息。虽然我们不
是合理的,因为等额本息还款法中的贷款余额总是超过等额 能片面的说哪种还款方式好与不好 ,但单独的固定一种还款
本金还款法的贷款余额 ,也就是说采用等额本息还款法 的购 方式就会有损害借款人 的利益可能。
房者总比采用等额本金还款法的购房者多从银行借了钱 。人 银行是否可提供一种更加灵活的还款制度 (笔者把它称
们常说的关于采用等额本息还款法要多交利息就是因为他 为可变更还款制度)呢?笔者认为 ,可变更还
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