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论宅基地上建筑物区分所有——从破解农村房地困局角度 　 内容提要: 房权与地权的适当分离，是宅基地上成就建筑物区分所有的基础。从宅基地上建筑物区分所有的维度考察，制度设计者们关于宅基地上房屋转让的种种患得患失心理，实有杞人忧天之虞。以宅基地上的建筑物区分所有为基础构建新型 农村 房地流转制度，既不失土地的保障功能，又能实现房屋价值，还能实现土地的集约化利用。以宅基地上的建筑物区分所有为基础的新型农村房地流转制度，必须解决多重问题。 编辑。 关键词: 宅基地/建筑物区分所有/房地流转/制度建构 Abstract：The appropriate separation of building property right from land property right is the basis of the ownership of apartment building in the applying resident land. From the perspective of the ownership of apartment building, the worry on the transfer of building property right in the applying resident land is unnecessary. The new rural transfer system of building property right and land property right, based on the ownership of apartment building, will remain the security function of rural land, realize the value of the building property, and make the sufficient use of land. Many unsolved problems relating to the new transfer system should be taken into consideration. Key words: the applying resident land, the ownership of apartment building, transfer of building property right and land property, construction of system. 引 言 从物权法立法之初始，对于建筑物区分所有的种种思考、理论、制度设计，无不以城市国有土地使用权上的区分建筑物为对象。我们在了解建筑物区分所有权意义时，总会在学术著作中读到如下或类似文字：“我国城市化进程的一日千里的 发展 ，迫切要求建立建筑物区分所有权制度。……以区分所有建筑物解决城市（镇）人口的居住问题，具有 经济 性。”[1]在很多人眼中，农村宅基地上的房屋关系过于简单：既然一户拥有一处宅基地，宅基地上的房屋自属于该户所有，与他人无涉，因而并不存在区分所有的问题（即使有，也是不值一提的），故也无探讨之必要。一户一宅（基地）的观念是如此深入人心，以致学者们在谈到农村房地关系时，只言宅（基地）不言房。 农村宅基地上成就建筑物区分所有吗？从宅基地上建筑物区分所有的维度考察，设计我国农村房地制度的基本理论观点是否站得住脚，应否做出变化，应做出何种变化？对破解我国困顿已久的城乡二元结构能够带来什么启示？这些，都是本文所着力探讨的问题。笔者希望通过从一个新的维度思考农村房地关系，重新考察我国有关农村房地关系的理论与 法律 ，破解迷思，走出长期存在的误区，并对于我国新型农村房地制度的构建有所助益。 一、宅基地上建筑物区分所有之客观存在 宅基地，是指集体经济组织居民依法取得的用于建造住宅的土地。集体经济组织居民就该土地成就的权利即宅基地使用权。 宅基地上是否成就建筑物区分所有，于理论上并不是一个大的难题。 建筑物区分所有权，是在区分所有建筑物上成就的包括专有部分专有权、共有部分共有权以及成员权在内的一种复合型权利[2]，尽管其在各国称谓各有不同[3]，但都指向一个实质：在同一幢建筑物上成立功能独立的多个空间，并且分属不同所有人。可见，是否成就建筑物区分所有，与所依附土地性质并无特别关联。宅基地上能否成就建筑物区分所有的关键，是宅基地上的房子可否区分为不同独立空间并允许归属于不同所有人。若然，则成立建筑物区分所有，否则，则不成立。作为一个建筑技术问题，在 现代 技术条件下，在建筑物上区分功能独立的区间很容易实现；但能否归属不同的人所有则是一个法律问题，即法律是否允许区分的独立