企业年年鉴万科.docxVIP

一、万科企业股份有限公司1、企业年度综述万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）持续保持着世界最大规模的房地产企业称号，在中国房地产行业的龙头地位也愈加坚固。回顾逝去的2012年，整体上来说，是房企收获的一年，也是房地产市场加速洗牌的一年，在这一年中，市场发展呈现先抑后扬趋势，房企需要不断改变策略，方能在多变的市场中找准自己的位置。可以看到，得益于企业在战略、营销等方面的积极应变，2012年10月底，万科已提前达成千亿销售业绩，成为年度首家进入千亿级别的房企，再看全年业绩，企业累积实现销售金额1412.3亿元。2012年是万科贯彻“冬天模式”的一年，企业发展以谨慎为基调，同时兼顾随行就市策略：拿地表现上伺机出手，下半年疯狂进军土地一级市场；营销表现上一张一弛，销售回笼不错之际适时考虑增加利润。（1）回顾2012：业绩增速放缓，企业开始向利润倾斜金额同比上涨16%，坐稳龙头冠军宝座相较于2011年市场比较暗淡的走势，2012年出现的“窗口期”、政策“缓冲期”为房企销售创造福利，市场不仅有阶段性的复苏，而且推动房企业绩增加，特别体现在大型房企上。这一年，万科业绩继续攀升，同比增长16%，全年达成1412.3亿元销量，再度坐稳冠军宝座。不过，参考以往万科年度业绩，可以明显感觉到这家房企增速在放缓，2011年以前企业业绩增速保持在30%以上，而从2011年开始，业绩增速在15%左右。究其原因，一则是业绩基数大，高速增长困难重重；二则是企业开始注重整体利润的提升，给股东注入更多信心。货币资金远高于短期债务，企业还债压力不大截止到2012年三季度末，万科持有现金及现金等价物有333.07亿元，比一年内到期负债186.06亿元多出147亿元，资金层面颇为充裕，还债压力不大。不过，万科的存货却持续上升，从企业2012年的三季报来看，期末存货已达2467.08亿元，同比增长30%，而且也高于去年年终2083.35亿元存货，在市场回暖态势增强背景下，这些存货或将成为企业业绩进一步提升的助推器。二季度开始加码土地市场，重点布局区域华东区域2012年，万科拿地呈现先抑后扬趋势，一季度不拿地，从4月份开始疯狂拿地，至9月份、10月份，新增土地储备均处在400万平方米的水平，12月份更是达到600万方以上，全年新增土地储备2533.5万平方米，同比上升45%。城市布局中，万科以二线城市为中心，逐步向有发展潜力的三、四线城市扩张。从全年新增土地布局来看，万科在四大区域均有拿地，其中华东区域占比最多，达到37%，而且在三四线城市的投入也是最大，新增土地储备达到226万平方米，占该区域新增土地总建筑面积的24%。强调开盘去化率，业绩达成下，调整价格重利润将开盘去化率作为企业销售策略来坚决执行的房企或许只有万科一家，每个新开项目的月度销售率不低于60%已成为企业从上之下坚持的销售策略。贯彻60%去化率是一种压力也是一种动力，万科的销售金额可以在千亿基础上持续增加，离不开企业在销售上的谋略。随着企业业绩不断提升，万科开始从去存化转向提升利润。2012年6月份开始，便有万科旗下项目酝酿涨价，涨幅甚至达到20%以上，至年末企业在促销力度上也趋缓，项目优惠力度可以达到85折已属不易，说明万科借助项目价格的调整来保证利润的提升。（2）未来发展：国际化扩张渐成气候，进入多元化运营国际化进程加速，在港成立海外事业部，未来将进军美国市场在国内，万科担当着地产一哥的角色，坐稳龙头老大的宝座。不过，万科不满足于仅在国内扩张，很早就有谋求国外发展的意图。今年开始，万科国际化进程加速，有实质性动作。其一是收购收购港股房企南联地产的股权，其二是在港成立海外事业部，进军国外市场指日可待。5月14日晚，万科公告称，旗下全资子公司与香港永泰地产达成协议，以约10.79亿港元的价格，向永泰地产收购重组后的南联地产约1.9亿股股份，占重组后的南联地产已发行股份的约73.91%。永泰地产和南联地产均在港交所上市。收购南联地产的73.91%股权，万科借港股上市，迈出了国际化进程的步伐。万科董秘谭华杰也表示，此举主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。随后，6月14日，万科总裁郁亮在西安表示，下半年万科将设立海外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。而续6月万科对外宣称设立海外事业部之后，又传出万科的海外计划或将有新的进展。11月份，北京万科新闻负责人对媒体表示，目前万科已成立海外市场前期调研小组，正在美国进行调研，预计会通过与当地企业合作的模式进行地产开发。不到半年的时间，万科先后收购港股、在香港成立海外事业部，组建了美国调研小组，企业在国际化的道路上突飞猛进，在不久将来，涉外重量级房企中，万科或将发挥其优良的资源整合能力。进入多元