长兴中心农贸市场的可研(dg)1.doc

第一章 总论 一、项目背景 （一）项目名称：长兴县中心农贸综合市场工程 （二）承办单位：长兴县永兴建设开发有限公司 （三）承办单位概况： 长兴县永兴建设开发有限公司（以下简称公司）作为长兴县中心农贸市场的项目业主，负责开发建设和建成后经营该市场。公司注册资金人民币7.18亿元，其中长兴县土地储备中心出资64620万元，占注册资本的90%；长兴县太湖水利工程综合开发管理局出资7180万元，占注册资本的10%。公司实行独立核算，自负盈亏，法人代表：潘瑞祥。 （四）可行性研究报告工作范围及编制依据 本报告以长兴县中心农贸综合市场项目为研究对象，着重就项目建设的必要性、项目选址的合理性、农贸综合市场的功能定位和建设规模、项目的初步工程方案、投资估算、财务效益和项目的运作模式等主要内容进行分析研究。报告编制依据： 1、《长兴县城市总体规划》 2、《长兴县城区商贸业发展规划》（2004-2010） 3、浙江省工商行政管理局《浙江省各类市场商业用房面积和基础配套设施最低标准指导意见》 4、《浙江省商品交易市场管理条例》(2004年5月28日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过) 5、长兴县建设局提供的用地红线和设计条件书 6、国家及省市有关规范及标准 （五）项目提出的理由和过程 金陵菜场（即长兴县老中心农贸市场，以下简称老市场）始建于20世纪90年代初，是长兴城区最大的农贸市场，位于长兴县老城区核心地带。经过10多年的培育，市场已呈现出多元化格局，履盖了农贸产品、副食品、日用小商品、百货、服装等多个行业，形成了门类齐全的市场体系。市场交易商品丰富、价格合理，不仅是城区菜蓝子的中心，而且也是长兴农村、居民节庆购物的首选之地。 随着长兴城市建设的不断推进和城区人口规模的持续扩张，原先的设计规模和各类辅助设施已无法满足目前市场交易的需要。目前市场内部商位运营能力已经完全饱和，以至在市场内部过道上也设置了 部分临时摊位。受场内空间的限制，交易活动空间自发地向场外延伸，目前场外商品交易已形成了“三纵二横”的格局，向西渗入长安小区内小巷，直达兴安路；向南则已扩展到环城南路，占用城市道路进行交易。市场内外交易都非常旺盛。大量的临时摊位以及由此形成的购物人流、车流也直接影响了金陵中路的城市交通和长安小区居民的通行。为此，建设一个满足目前和未来市场交易规模需要的综合性农贸市场已十分的必要和迫切。 受市场周边环境条件的制约，要在原地改扩建的难度非常大，因此根据《长兴县城区商贸业发展规划》（2004-2010）规划布局，老菜场实行整体拆除，老菜场用地规划调整后作为住宅用地，由政府对外公开挂牌出让，另异地选址新建一个现代化的中心农贸综合市场，以达到扩大规模满足需求的目的。 二、项目概况 （一）拟建地点 项目选址地块为原长兴桑迪油厂地块，该地块总面积104亩，东至长安路、西至环城西路、南到三狮苑，北至长兴港。其中农贸综合市场主体工程选址在地块的东侧，用地面积42亩。 该地块距现金陵农贸市场仅一街之隔，直线距离约200米，交通便捷，周边基础设施完善，具有良好的建设条件。 （二）建设规模 本项目市场定位为全县的中心农贸综合市场、城区最大的菜篮 子中心、城区商贸的中心节点之一，是以农贸产品为主，兼营副食品、日用小商品、小百货、餐饮、超市等功能齐全的综合性零售和批发市场。 主体建筑工程总用地面积:42亩 总建筑面积:45153平方米（含地下层） 其中：地下建筑面积11330平方米 建筑层数：地上3层，地下1层 主体结构：框架结构 建筑占地面积：13532平方米 建筑密度：48% 容积率：1.64 绿化率: 28.23% 停车位：地面停车位56个 屋顶停车位106个 自行车位1178个 另有道路、绿化景观、室外停车场等配套设施同步建设。 （三）主要建设条件 1、中心农贸综合市场工程是长兴县政府便民服务的十大实事之一，项目的建设得到了长兴县人民政府及各有关部门的大力支持。 2、本项目建设符合城市总体规划要求，区域内供水、供电、通讯等配套设施完善，项目建设条件较好。 3、本项目选址符合土地利用总体规划，土地征用工作已经完成，已取得土地证。 （四）项目投入总资金及资金筹措和使用计划 项目固定资产投资估算为25460万元。其中工程建设费用11551万元，工程建设其它费用11980万元（含土地费用11172万元），预备费1177万元，建设期利息752万元。 项目资金来源：自有资金11960万元（含土地价款11172万元）资金缺口拟商请银行贷款13500万元。建设期利息由自有资金支付。 项目建设资金分年投入， 建设期二年。分年使用计划拟为：第一年投入16350万元（含建设期利息160万元），第二年投入9110万元（含建设期利息592万元