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浅谈城镇房屋拆迁评估中存在的问题及解决的措施 ? 周口市致远房地产评估咨询有限公司????? 胡 碧 畴 ? ??? 随着国家对城市建设投资规模的加大，城市建设发展突飞猛进，特别是城镇房屋拆迁，已成为全国关注的焦点，怎样房使屋拆迁工作顺利进行，又最大限度的保护被拆迁人的利益，是城市建设中必须面对的问题，而房屋拆迁评估成为焦点中的焦点，是解决问题的关键。现就在实际拆迁评估进程中发现的问题及解决的措施，谈一下自己的看法与大家共冕。 ??? 一、房屋拆迁中土地性质的认定 ??? 在进行房屋拆迁入户调整过程中，我发现在同一地段，同一区域内土地的性质不同。在出示证件时，被拆迁户有的出示的是国有土地使用权证，有的出示的是集体土地所有权证，而有的却提供不出任何证件，仅口头说明这是几代人的一直居住的宅基地，甚至相临住户所出示的证件也不一样。被拆迁地段是属于国有土地或是集体土地很难界限，这就给我们在拆迁评估过程中带来一系系列问题，如合法性，因为《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的适用该条例。”针对以上三种不同情况，如果我们对集体性质的土地或无任何证件土地上的房屋进行评估，显然违犯了本条例，同时评估结果也会出现较大偏差。如果不做，只对国有土地房屋进行拆迁评估，这不但与拆迁人委托的范围和对象不一致，而且失去了拆迁的意义，拆迁工作也无法进行。解决的办法是：把在实际调整中发现的问题与拆迁人说明，提出让土地管理部门介入拆迁调查的建议。把集体土地转变为国有土地，无土地使用权证的根据具体情况出示国有土地使用权证明，使该地段土地使用权性质一致，拆迁评估工作得以进行。 ??? 二、无证件问题 ??? 《建筑工程规划许可证》，《房屋所有权证》是国家统一制定允许建房和房屋所有权的合法凭证。《建筑工程规划许可证》主要记载的是建设单位、项目名称、建设位置，建设规模、（层数、面积）、用途、建筑年代、平面图及效果图附件等内容；《房屋所有权证》主要记载的有产权人，用途结构、建筑年代面积、平面图、四邻等内容。这是我们在房屋拆迁评估过程必不可少的依据，而我们在拆迁评估调查中发现大部分无证件或证件记载不详等问题。特别是城乡结合处的房地产，会出现以下几种问题：（一）建筑年代的认定，由于缺少《建筑工程规划许可证》或《房屋所有权证》，很难给评估的房屋的建筑年代或维修年代加以判断，在入户调查时，被拆迁人往往从个人利益出发，一般不是回避，就是瞒报、虚报，极少会如实想告，这在评估时对成新率的认定会出现偏差。（二）用途问题，在拆迁评估时，特别是城乡结合处，经常会发现一些被拆迁户在自己的宅院中搭建的简易棚，有的用材是钢管，铁皮，有的是木檩条、石棉瓦等，面积由几十平方米至几百平方米不等，在里面随便堆放些加工机械或一些半成品，在没有任何建筑手续的情况下，被拆迁人要求按非住宅用房评估，对造成的停产停业损失给予补偿这就使评估结果带来较大误差。（三）结构问题，在评估中，有的房屋一、二层为砖混结构，而顶层是砖木结构或简易起脊木棚；同是砖混结构，而基础有的是砖基础，有的是砼基础，有的有的地圈梁，有的无地圈梁等等。这都会给评估结果带来很大的差异。针对以上情况，一般采取会合同拆迁当事人，街道办事处的相关人员现场直接对建筑年代进行认定，同时要求拆迁当事人勘验人员现场在勘验表上签字。对拒不签字的，有街道办事处的人员会同拆迁终裁机构裁定，针对隐蔽结构部分，要求被拆迁人提供建筑结构图或现场验证，这虽然会增大了工作量，但使评估结果误差减少避免了繁琐的解释说明。 ??? 三、拆迁补偿的基准价格 ??? 《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，以房地产市场价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定“市县人民政府或其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域，不同用途，不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格”。可在实际拆迁评估过程中，很多市县人民政府根本就没有公布过当地的各类房屋的房地产市场价格，使房地产拆迁评估缺少最基本的最直接的依据，评估结果一旦公布，就会出现大量的解释说明工作，出现一些争执，降低了评估行业的信誉度，针对这种情况每当我们接受拆迁评估委托后，调查收集相关的政策依据，对无公布房地产市场价格的市县，给拆迁人说明利害关系有要急于拆迁然后以报告的形式建议当地政府制定并公布房地产市场价格，并派出各能力强，经验丰富，理论水平高的同志协作当地政府人民制定房屋拆迁补偿基准价，这样虽然增大了工作量，但给我们在实际评估过程中带来许多便利，减少很多的麻烦和解释，同时获得政府的信任，提高信誉度，并拓展了业务。 ??? 四、拆迁评估的方