张家界国际旅游商业广场定位报告57p.pptVIP

张家界国际旅游商业广场 初步认识 项目定位及业态分布 The Orientation and Distribution and Business Projects 项目定位 集人文自然景观、休闲娱乐，购物服务为一体的立体式空间为张家界打造出地标级的商业名片。 目标顾客定位 年轻的本地顾客（60%）及旅游人群（40%） 项目定位考量因素 定位支持 定位支持   项目功能及特色支持 　　　集旅游特色购物、娱乐、饮食、服务、酒店等多功能为一体，张家界最大最全的综合购物中心，主题鲜明落位合理的主题区域。种种项目的核心特色支持，张家界现有商业格局升级的全新享受，充实了张家界国际旅游商业广场的项目内核，是“国际旅游休闲街区”良好有序经营的有力保障。  项目规划支持整体规划的超大旅游购物休闲不夜城，运动休闲通路，时尚百货专区，各地风情旅游商品城，百年老店休闲购物长廊，大型健身会所，主题餐饮、KTV夜总会，桑拿洗浴中心等错落有致而又匠心独具的点缀其中，让人流连忘返。  目标客层支持  百分之60%百分之40%游客目标客层定位带来的滚滚人潮， 犹如通向张家界国际旅游商业广场跳跃的心脏的血液，是国际旅游商业广场的强大消费基础。   □ 全市常驻人口18万 ，辖区人口120万左右 □ 火车站人流日均人口100万 □旅游人流全年200万日均6000人 业态分布 业态分布 业态分布 业态分布 业态分布 业态分布 商业交通动线及购物环境设计 Commercial Traffic Routing and Shopping Environment Design 商业交通动线设计 外部动线 □ 主要包括两个方面： 1.交通设施条件，这个包括道路条件，人行设施，公交体系，轨道交通等方面 2. 交通动向因素，人流，车流的数量及运动方向等方面。 □ 现在有两种“人流+交通”结合方式 1. 人流动线与人行设施的结合方式 2.人流动线与公交站点的结合方式 商业交通动线设计 五大要素奠定商业设施内部交通成功前提 第一，商业项目的出入口设置 第二，人车分流 第三，建筑小品、硬质景观的设计 第四，人流与货流避免交叉 第五，其他附属设施与人流动线的关系处理 商业交通动线设计 □ 垂直交通：自下而上引导客流 对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。 □ 平面交通：有效制造人流内循环 平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。平面交通设计最重要的是主通道与次通道的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。 商业交通动线设计 除了垂直、平面交通动线设计外，商业体的合理业态规划，不仅能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，又能发挥业态的聚集效应，从而达到“1+12”的效果。? 购物环境设计 一种开放、体验、互动、生态、自由的商业“新街区”正在蔓延…… 将敞开式的超市和内部店铺街区两部分巧妙结合 衍生出内外兼具的商业街区，张扬着时代气息将餐饮休闲购物服务及倡导小巧精致生活的新街区SOHO公寓和强调自由办公理念的LOFT思想中心；以纯粹的街区模式，搭建街区互动消费。 购物环境设计 商业街区的内部购物环境的营造主要是对环境因素如光线、色彩、音响、温度进行设计、布置、装饰、调节以达到有利于销售购物的目的。 购物环境设计 人文自然风光 夜间激光亮化效果，星光大道、喷泉、主题雕塑，大榕树等人文自然景观 。衬托出项目休闲娱乐的氛围及突出项目的历史文化厚重感，增加消费过程中的趣味体验，使项目拥有区别于其他商业的差异化优势 。 价格定位及宣传策略 Pricing and Advertising 租金价格 定价策略 需要公司财务部对项目的投资成本进行测算，计算单位面积的投资成本，作为租金制定的参考依据; □ 周边项目租金作比较; □ 租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。商业项目常规楼层差价系数： 1层：2层：3层―――1：（0.7－0.8）：（0.5－0.6）； □ 具体租金建议(略) □ 租金优惠政策 人