第六章 房屋筑与在建工程的评估.ppt

第五章 房屋建筑物与在建工程的评估 三、房地产价格及其决定因素 建筑物价格的分类 四、房地产评估的原则和程序 （二）房地产评估程序 第二节 建筑物评估 一、建筑物及其分类 建筑物是是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。 （一）按用途分类 分为商用建筑、工业建筑、民用建筑、公共建筑、公用设施等 （二）按结构分类 分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构 二、建筑物评估应考虑的因素 （一）坐落位置 （二）面积 （三）结构 （四）用途 （五）附属设施 （六）装修质量和水平 （七）楼层、朝向 （八）建成时间、平面格局、权利状况 （九）其他 三、建筑物评估特点 （一）房地合一评估与房地分估 （二）建筑物产权受土地使用权制约 四、建筑物评估的成本法 （一）建筑物重置成本的构成及估算方法 1、重置成本的构成 （1）土地取得费；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售税费，包括销售税金及附加、销售费用，其他销售税费；（6）开发利润 待估建筑物的价格=建筑物重置全价×实体成新率—功能性贬值—经济性贬值 2、重置成本的估算方法 （1）重编预算法 重置成本=∑[（实际工程量×现行单价或定额）×（1+工程费率）±材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本 准确性相对较高，但所需工程技术资料多，工作量大。 （2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，按现行预算价格和费率计算建安工程造价，再加上间接成本，从而估算出重置成本。 重置成本=建筑综合造价+前期费用+其他费用+资金成本 ▲一般适用于评估用途和结构大致相同或相似、数量较多的建筑物以及因缺乏参照物无法运用类比法的情形。 （3）价格指数调整法，适用于单位价值小、结构简单、运用其他方法有困难的建筑物重置成本评估 （二）建筑物有形损耗率及成新率的估算 1、使用年限法 有形损耗率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100% 成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100% 2、打分法。五个等级： （1）完好房，成新率在80%以上 （2）基本完好房，成新率在60%—79%之间 （3）一般损坏房，成新率在40%—59%之间 （4）严重损坏房，成新率在39%以下 （5）危房 ▲P142表6-1 （三）建筑物功能性贬值的分析估算 （1）建筑物用途及使用强度，与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来产生了土地的功能性贬值。建筑物的功能性贬值等于建筑物占地的实际用途与最佳用途之间的价差。 （2）建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例，所形成的价值损失，也是一种功能性贬值。 （3）建筑物的装修和设备的配置水平过高或过低，与其总体功能不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。 （四）建筑物经济性贬值的分析估算 经济性贬值=（建筑物年收益净损失额/建筑物还原利率）×[1-1/(1+r) ∧n] 经济性贬值=∑Ri（1+r）∧—i 其中：Ri—第I年建筑物收益损失额； r—折现率； n—收益损失预计年限。 评估步骤： 第一，确定评估基准日。 第二，估算重置成本。 第三，估算成新率。 第四，估算功能性贬值。 第五，计算评估值。 例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积800平方米，建筑面积3500平方米，其结构为钢筋混凝土结构。该写字楼于2002年5月竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市场比较法评定的该地产的单位价格为1500元/平方米，现要求评估该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技术经济资料均可获得）。 该房地产评估的估算过程如下： 1.评估确定该建筑物的重置全价。根据收集的资料表明，该建筑物重新建造的工程量及相关费率与原建筑物决算情况相同且有比较可靠的建筑业价格指数体系，因此可以根据价格指数调整法确定待估建筑物的重置全价。 假设2002年建筑业定基价格指数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5，故该待估建筑物的重置全价为： 350×（128.5/112.5）=399.78（万元） 2.确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建筑物结构部分得分为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分，则该建筑物的实体成新率为： 实体成新率＝（81×0.8＋65×0.1＋75×0.1）/100×100％＝78.8％ 3.计算功能性贬值。经专家分析测算，该建筑物由于结构设计不合理，为达到其应有的理想状态需一次性花费20万元进行内部改造，该建筑物功能性贬值仅此一项，则应扣除的建筑物功能性贬值额为20万元。 4.计算经济性贬值。由于该建