居民主导成果共享区更新策略研究报告.PDFVIP

居民主導 成果共享 市區更新策略研究報告 目錄 行政撮要 I. 前言 II. 市區衰敗問題的背景 A. 樓宇急促老化 B. 舊區市容破落 C. 房屋管理欠佳 D. 樓宇維修欠妥善規管 E. 不可持續的建築環境 III. 市區重建策略呈現的問題 A. 「4R 」的不平衡發展 a. 重建－政策傾斜 b. 復修－真心假意 c. 保育－似有還無 d. 活化－聊勝於無 e. 工作範圍－無限延伸 B. 財政自給原則和私人參與 a. 利潤最大化的迷思 b. 「勾結」私人發展商 c. 預期虧損 C. 「物業發展主導」模式 a. 「推土機式」模式 b. 高地積比率 c. 市區景觀備受破壞 1    d. 重建區「士紳化」 D. 收回土地/業權和賠償政策 a. 「七年樓齡」的不足之處 b. 缺乏利潤分享機制 c. 漠視商戶無形資產的價值 E. 區域規劃階段缺乏社區參與 a. 忽略社區聲音 b. 策略規劃階段未能有效吸納社區意見 c. 社區網絡解體 d. 社會影響評估粗疏 e. 社區服務隊 f. 分區諮詢委員會 F. 缺乏全盤的舊區樓宇復修計劃 IV. 政策建議 A. 政府牽頭 B. 居民主導 C. 「4R 」的出路 a. 復修優先及相關措施 b. 居民主導的重建方式 c. 區議會主導活化計劃 d. 削除保育功能 D. 向都會區以外分散發展 附錄 1 ：公共專業聯盟在 2009 年 4 月 15 日立法會發展事務委員會就市區重建 策略檢討作出初步回應(只有英文版) 附錄 2 ：市建局重建項目的地積比率(香港及九龍)  附錄 3 ：新市區重建局的職能 2    行政撮要 1. 市區重建只是全港發展策略以至本港整體發展的一個組成部份，因此 特區政府應採取宏觀的視野，訂定更全面的政策框架，冀能為市區更生以至全 港發展制訂整全的策略，包括：  檢討及修訂全港發展策略，調整都會核心及新界地區的發展密度；  改善對建築環境的規範管制，以改善地產物業發展對城市環境的負面 影響，俾能提高整體生活質素；  確立「居民主導為綱、樓宇復修優先、共享更生成果」的市區更新策 略及相關政策配套措施；  調整市區重建局「4R 」任務。 2. 廣泛而真摯的公眾參與是體現市區更生過程中「居民主導」作用的關 鍵所在。整體社會，特別是社區層面以至個別業主居民的參與，對釐定復修還 是重建，共建和諧社區是至關重要的。若要公眾參取得具體成果，須具備以下 幾項安排：  在地區層面組成可持續發展議會，按《在地二十一世紀議程》的設計 進行地區性願景構思工作；  公眾參與的議題應涵蓋傾向重建還是復修、古蹟與社區網絡保育等敏 感議題；  從公眾參與過程滙集的意見應獲得尊重和肯定，成為未來規劃的關鍵 考慮因素；  公眾參與的終極目標是鼓勵業主及住戶以主人翁身份參與樓宇復修甚 至舊區重建。 3. 市建局「4R 」策略的優次須予以調整，復修應置於最重要的位置。特 區政府也應制訂整全的樓宇復修計劃，以確保所有樓宇接受定期檢查，不會因 沒錢或沒有能力管理修葺工程而不復修樓