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对南京市商品房预售资金监管模式剖析【摘要】 商品房预售制度是在商品房供给严重不足，并且商品房建设资金严重匮乏的情况下得以确立和发展，成为商品房销售的一种主要方式，能够在一定程度上缓解房地产企业的资金压力，并且在房地产开发商资金使用效率与开发成本等方面发挥了巨大的作用。但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致预购人在购买预售房时，面临许多不确定因素，进而扰乱了商品房预售市场秩序，最终导致了整个房地产市场不能健康有序的发展。本文从商品房预售制度角度简要的谈论我国商品房预售资金监管的必要性与重要性，然后重点剖析南京市现行的监管模式的科学性及存在的不足，并且提出了一些的建设性意见。 【关键词】 商品房预售 资金监管 必要性 南京市 监管模式 商品房预售就是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，并且在这个预售过程中，商品房购买者就需要依据预售合同交给商品房开发企业一定的购房费用，而那些预售商品房的开发商必须要严格按照合同的规定按时交付该商品房给购房者。这对于那些资金实力并不是很强的房地产开发商来说，它是一种既可以筹集到必要的建设资金又可以降低市场风险的重要融资渠道，但是由于在实际操作过程中对预售资金监管手段的缺失也导致了开发商捐款逃跑、违规挪用预售款导致烂尾楼等较多的房地产市场风险。虽然我国一些城市实施了商品房预售资金监管制度，但是还没有形成比较统一的标准，各地的监管模式也存在不同程度的问题与风险，因此必须要加强商品房预售资金的监管模式的研究，完善商品房预售资金的监管。 一、我国商品房预售资金监管的必要性和重要性 由于预售商品房在预售时期并没有形成特定的不动财产，不具有比较完整的使用价值，买受人在履行合同的过程中并没有获得该预售商品房的真正权益，并且在商品房正式竣工验收之前仍然还存在着诸多不确定性因素，这些不确定性的因素在很大程度上使商品房的预购人所面临的风险比一般买现房大得多。如果不对商品房预售资金进行必要的监管，就会出现逾期交房，无房办两证的现象，甚至还有的开发商携款潜逃，给买受人造成了巨大的经济损失，严重影响了房地产市场的健康有序发展。于是加强商品房预售资金监管在很大程度上可以有效促使房地产开发商加快商品房的建设与销售，另外也可以在很大程度上有效避免有些不法房地产开发商土地不开发的现象，商品房预售资金监管能够十分有利于房地产项目的开工建设，避免预售资金被开发商非法挪用。在另一个方面商品房预售资金监管制度的建立与实施在很大程度上使房价定价组合更加透明，有利于商品房定价趋于合理，避免开发商捂盘而漫天定价。 二、南京市商品房预售资金监管的科学性 南京市推进与实施新建商品房预售资金监管制度的一个基本原则就是“立法先行”、“渐进推开”， 实行的是“银行监管、房管部门监督”的操作模式。初期，南京市采取按比例监管模式，也就是将预售资金全部进入监管账户，只是对其中一定比例进行重点监管，这样安排不仅仅在一定程度上达到了防控风险的目的，同时也让房地产开发商拥有一定的资金使用自主权，在一定程度上提高了房地产开发商资金使用的效率。经过一段时间的发展南京市对预售资金开始实行了全程网络化监管，完成了由事后监管向适时监管、静态监管向动态监管的转变，实现了对全市商品房预售资金适时有效的监管。 三、南京市商品房预售资金监管的不足之处 1、房地产开发商挪用预售资金现象严重 在南京市商品房预售资金监管中经常会出现一些房地产开发商私自挪用预售资金的现象，甚至有的开发商携款潜逃，这样造成的结果就是在很大程度上延长了预售楼盘的交付期，直接导致购房者利益和公共利益受损，还有一些房地产开发商私自挪用预售资金重复买地与预售，同时在在建工程抵押期间进行销售并不告知购房人，严重侵犯了购房人的利益。 2、预售资金使用信息不对称 在南京市商品房预售资金监管中经常会出现预售资金使用信息严重不对称的现象，那些房地产开发商总是比购房者更加了解预售资金使用情况，但是购房者却在很大程度上难以查询到房地产开发商预售资金使用的有关信息。这样就会在一定程度上使有的开发商为了追求自身利益的最大化，进而做出有损购房者利益的行动，从而产生损害购房者利益的风险，进而导致市场失灵。再则，银行端预售资金的支取情况不能及时反馈给房管部门，仅凭每个月的银行对账单才能反映出来，势必会出现部分银行监管不严，开发企业违规挪用资金，导致监管缺失。 四、提高南京市预售资金监管水平的建议 1、规范预售资金监管制度 在南京市商品房预售资金的监管中应该健全商品房预售资金监管机制，进而在最大程度上有效维护商品房买受者的合法权益，《城市房地产管理法》中明确规定：“商品房预售所得款