2010年天津工业地产与产业地产发展红皮1.doc

2010年天津工业地产及产业地产发展红皮书 ?搜房天津二手房网??2010-05-20 17:30:00 来源：中原地产 [提要]?目前，天津的工业地产的主要载体还是工业园区，但是由于劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级，部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，园区的功能更趋多元化。 工业地产具有投资规模大、回报周期长的特点，一直以来，政府是工业地产开发的主导，民营企业参与的程度不高。但是，随着产业结构的升级、工业地产产品的多元化、市场需求的快速成长，工业地产越来越受到民营发展商的关注。 目前，天津的工业地产的主要载体还是工业园区，但是由于劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级，部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，园区的功能更趋多元化。围绕着园区的主导产业链建设，天津的各种性质的园中园得到快速发展，其中包括以总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区、中小型企业聚集的工业楼宇园区等。园中园的发展也为民营发展商提供了更加广阔的舞台，成为工业地产的重要发展方向之一。 从国家政策来看，2009年的年底至今，国家的一系列新政意在坚决抑制房价过快增长，调控的锋芒直指商品住宅市场，而且已成为今后长期调控的主旋律。商品住宅市场的调控必然导致一部分的投资资源转向其他地产领域，其中包括工业地产领域，目前，已经有融侨集团、万顺地产、海泰地产、复地、高银地产等众多知名地产发展商在产业园区内发展。我们可以预测，随着天津市高端产业的快速发展、市场需求的增加、发展政策的支持，未来工业地产及产业地产发展前景非常广阔。 第一部分：天津工业地产及产业地产发展的政策解读 到2009年年底，关于工业地产及产业地产的新政策不多，总结起来，支持发展、规范市场是目前政策的主要方向，对于产业园区的园中园项目的开发来说具有一定的积极作用。具体体现在以下几个方面： 一、 关于工业土地集约化利用的政策 根据2008年2月国土资源部新修订《工业项目建设用地控制指标》政策、2008年3月《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发〔2008〕3号政策，规定各地区的工业项目用地的容积率、建筑密度、投资强度、行政性用地的比例最低控制标准，工业用地的容积率由以限高标准转变为限低标准，鼓励建设多层厂房，根据政策，天津市工业用地出让一般容积率控制在不低于0.7的标准，建设高层楼宇化厂房有了的政策支持，对于发展楼宇化工业园区提供了依托。 二、 关于工业土地出让制度的政策 根据09年8月12日，国土资源部监察部发布了《关于进一步落实工业用地出让制度》的通知，根据通知。 首先，可以看到工业土地将严格执行招标拍卖挂牌制度，工业土地的出让更加透明化； 其次，通知中强调要支持中小企业发展，在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用，特别是建设多层标准厂房，对于中小型企业工业园中园项目的开发政府明确提出了支持态度。 再次，为充分了解工业用地需求，合理安排出让进度和出让规模，大力推进工业用地预申请制度，工业与申请政策相当于香港的沟地政策，可以明确工业土地的供给，稳定工业用地的价格水平。 最后，严格规定了工业用地的其他用途，规定分期建设的工业项目，不得改变土地用途，不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。 三、 关于产业扶持政策 根据2009年5月份《天津市现代服务越布局规划》的政策，明确金融、现代物流、商贸流通、文化及创意等八大产业为天津市现代服务业重点发展对象，对其进行税收、土地、工商等多方面的扶持，根据此规划，未来10年天津市的现代服务产业、高科技产业将得到快速发展，对于建设现代化的科技产业园区项目来说，金融、现代物流、文化创意、高科技等产业是其优质的客群，对客群的扶持为项目的建设提供市场需求依据。 另外，根据09年5月份国土资源部《调整工业用地出让最低价标准》的通知，对各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行，此通知进一步明确了对重点发展产业的土地扶持政策。 第二部分：天津产业经济结构发展研究 近几年来，天津的产业结构得到进一步的优化，工业经济发展迅速，技术密集型、资金密集型产业的快速发展与聚集，为天津市的工业地产发展提供了良好的基础。相对于其他重点城市，天津市的工业地产发展潜力较大。 一、 天津市总体产业结构中二、三产业变化趋势情况 从三次产业结构看，天津市属于二、三、一的产业结构形势，工业占据天津市的主体经济地位。从理论上说，天津已进入了工业化的中等阶段，第二产业和第三产业都具有较快发展，但