第1章节 城市土地评估概述.ppt

城市土地评估 课程综述 课程内容 §1 城市土地评估概述 §1 城市土地评估概述 作业一 §1 城市土地评估概述 §1 城市土地评估概述 §1 城市土地评估概述 一、地租理论 （一）地租理论起源与发展 一、地租理论 （二）马克思地租理论的内容 一、地租理论 （三）地租理论的指导意义 二、地价理论 （一）西方经济学关于地价理论 二、地价理论 （二）马克思地价理论 二、地价理论 （三）地价理论指导意义 三、区位理论 （一）区位 三、区位理论 （二）区位论产生与发展 三、区位理论 （二）区位论产生与发展 三、区位理论 （二）区位论产生与发展 三、区位理论 （三）区位、土地利用与地租 三、区位理论 （四）区位理论的指导意义 四、转换边际理论 （一）西方转换边际理论概述 四、转换边际理论 反映地租与城市土地在各竞争用途间的分配地租三角形 四、转换边际理论 城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图 四、转换边际理论 （二）转换边际理论指导意义 §1 城市土地评估概述 作业二 §1.5 城市土地评估的理论基础 一、地租理论 二、地价理论 三、区位理论 四、转换边际理论 地租理论起源于西方古典经济学。 （1）17世纪后期，英国古典政治经济学创始人威廉·配第在其名著《赋税论》中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”并认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，为地租理论作出了开拓性的贡献。 （2）李嘉图（David Ricado）明确区分了两类差额地租，即土地沃度和耕作集约程度不同而形成的差额地租。 （3）英国资产阶级经济学家詹姆斯·安德森对级差地租理论作出了巨大贡献，马克思称他为“现代地租理论的真正创始人[4]”。 安德森的级差地租理论主要包括3个方面：一是他认为同一的市场价格是形成地租的前提；二是他发现了级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，并对之作了较为详尽的分析；三是他初步揭示了地租与地价的关系，指出“不是地租决定土地产品的价值，而是土地产品的价格决定地租。”尽管安德森对级差地租理论作出了开拓性的贡献，但由于他的阶级局限性，否认资本主义土地私有权垄断的存在，从而否定了绝对地租。 马克思在批判、吸收古典地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论，认为： 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。并指出资本主义地租的本质是剩余价值的分配形式之一，其形式主要有绝对地租、级差地租和垄断地租。 绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租； 级差地租：是指租用较好土地所获得的归土地所有者的超额利润。根据形成基础的差异，级差地租又可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和位置的差异，等量资本投在相同面积不同地块上而产生的超额利润；级差地租Ⅱ是在同一地块上连续追加投资，使该土地生产率提高而产生的超额利润。 垄断地租：是指由于产品的垄断价值带来的超额利润。 （1）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。 （2）绝对地租理论是控制和调节城市地价最低值的重要理论基础。 按照马克思地租理论，城市的绝对地租是由农业绝对地租水平决定，以城市一定区域内相对劣等地的地租量为基准。所以不同区域的农业地租导致不同城市的绝对地租水平也不同。 （3）级差地租理论是地产评估时要遵循最佳效用原则、预测原则和时日原则的依据。 最佳效用原则：不同土地利用方式，级差地租不同，因此，不同用地类型，地产价格不同。因此从调节土地合理利用的，提高土地生产力上，最佳效用原则。即级差地租的界定性和可变性的体现。 预测原则和时日原则：级差地租呈动态增长趋势，土地利用方式日趋合理，城市功能的日趋完善，级差地租的总体水平不断上升，任一块地的级差地租也都呈上升趋势。因此遵循预测原则和时日原则。 （4）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础 。 认为：地租是土地生产要素对产品及其价值所做的贡献的报酬或认为地租是一种“经济盈余”，是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额，其存在的基础是土地的效用，即土地具有能够满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租被认为是地价的基础，而地价最终还取决于土地市场的供求状况。 土地价格就是土地价值（或称效用）在经济上的反映使用来购买土地效用或预期收益所付出的代价。 方法：边际分析、供求分析等数量分析方法。 理论基础：效用价值论、生产费用论和供求论。 缺点：未能阐述地租地价本质、来源与经济关系 认为：土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，是按普通利率计算的” 。 与西方经济学关于地租地价理论比较： 1．西方经济学关于地租地价理论侧重于对地租、地