江苏省城规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”.pptVIP

江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版） 适用范围： 08 版中：苏州市区范围内的的新建、扩建和改建工程，不适用于私有住房建设工程，其他地区可参照执行 。 12 版中：适用于苏州市吴中区、相城区、姑苏区范围内的新建、扩建和改建建筑工程，不适用于城区私有住房建设工程。苏州市其他县市、区可参照执行。 15版中：同12版 1、总则 2.1 建筑面积按江苏省地方标准DGJ32/TJ131-2011《房屋面积测算技术规程》 2.3 计算计容面积，与《规程》不一致时，按本细则的规定执行。 取消12版中关于住宅90平米以下套型面积规定 2、建筑面积 3.1 容积率指标精确到小数点后两位数 3.2 容积率计算 3.2.1 架空层的条件：a、建筑底层或与与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层（位置）；b、至少有两个边长与城市或社区公共空间紧密连通（形式）；c、用于公共活动、绿化、停车，且对公众无条件开放（功能）。12版中没有界定一定在底层。 3.2.3 通向屋顶停车场的且至少有两个边长对外开敞不封闭的汽车坡道可不计入。12版中为1个边长。 3.2.4 停车楼不计容的条件：a、满足相关指标要求，b、附属设施（与主体功能区隔离）c、对公众开放，d、两个边外墙对外开放，（取消12版中开洞比例25%）e、层高不大于3米（不满足以上条件，全部计入容积率）。全机械仓储式停车楼需满足1-3条，规划核实前完成所有机械安装。 3、规划容积率 3.2.5 两个自然层（含两层）或8米高度范围内没有永久性顶盖或梁格的平台（包括设备平台、阳台等）可不计入，否则按阳台规则计算容积率。 3.26 位于公共空间、开敞且对公众无条件开放的单层廊、亭等景观建筑可不计入。12版中没有界定位于公共空间内。（低层住宅中庭院内的廊、亭景观建筑应计入。） 3.2.7 同时满足以下条件的不上人闷顶可不计入：1、坡屋顶及外墙上没有门窗；2、结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔（面积不大于0.5平方米）外没有其他孔洞；4、坡屋顶下部空间净高超过2.10米的部分占坡屋顶下层投影面积之比不大于30%。超出以上规定的，视为可利用的空间，按《规程》计算计容面积。 不上人闷顶不计容积率条件：1、未开门窗，2、除检修孔之外结构楼板全部封闭，3、净高超过2.1米部分占总坡屋顶投影面积比例不超过30%。（12版针对坡屋顶空间，15版中非闷顶坡屋顶按《房屋面积测算规程》计算）。 3.2.8 符合9.8、9.9规定的设备转换层、结构转换层以及避难层的层高不大于2.2米的技术层计一半容积率。（与房屋面积计算规程的区别）。层高2.2米以上的技术层，按水平投影计入容积率。 3.2.9 地上建筑物内的各类管道、封闭空间（即使标注为“不利用空间”或“造型空间”），均按其通过的自然层数计算容积率（新增）。 15版中去除了市政用房、保温层、配套车库等内容，计算容积率时，参照《房屋面积测算规程》按实际建筑面积计入容积率。 3.3 经营性项目中，产权不可分割销售以及分割销售单元建筑面积大于3000平方米的部分如何计算计容面积 将12版中分层分割销售修改为按分割销售单元面积大小来控制。 3.3.1 跟12版一致（将1/3改为1/2），根据实际掩埋长度确定地下室是否计入容积率 3.3.2 功能、层高与计容建筑面积的关系： a 办公和一般工业研发建筑 层高 ≤4.5米 计容面积=建筑面积*1.0 4.5 ≤层高≤6米时 计容面积=建筑面积*2.0 6≤层高≤7.5米时 计容面积=建筑面积*3.0 b 商业类建筑 层高 ≤6米 计容面积=建筑面积*1.0 6≤层高≤8米时 计容面积=建筑面积*2.0 8≤层高≤10米时 计容面积=建筑面积*3.0 c 一般工业厂房