土地和项目评估申请报告编写指引17p.pptVIP

土地及项目评估申请报告编写指引 * 目录 第一部分 项目概况 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 第三部分 市场初步分析 第四部分 结论与建议 * 一、基本情况 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置； 项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）； 四至范围； 土地性质（商业、办公、酒店等）； 规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他）； 项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）。 第一部分 项目概况 * 附图： 项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系）； 若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置图； 城市（城区）功能图 城市（城区）土地规划图 城市（城区）交通规划图 城市（城区）商业规划图 项目用地三维图（卫星图区域规划图； 平面地形图（标记红线及相关数据）。 第一部分 项目概况 * 二、宗地现状 项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）； 地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）； 地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）； 土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）； 地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位与抗震性要求）。 第一部分 项目概况 * 附图： 地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）； 地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）； 项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）； 如有，Google Earth 图（标记项目大致红线）。 第一部分 项目概况 * 三、项目周边配套 （一）周边步行范围内的社区配套 人口数量及居民收入（没有直接数据，可用区域商品房价格及居民性质-公务/国企等间接数据） 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程； 大型购物中心、主要商业，高档写字楼等； 文化、体育、娱乐设施； 公园； 其他。 第一部分 项目概况 * 附图： 交通状况示意图（包括现有与未来规划的城市公共交通与快速捷运系统）； 主要生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边步行2KM范围外但可辐射范围内主要社区配套现状 第一部分 项目概况 * 四、项目周边环境 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他 （根据个案特性描述，没有的可以不写） 报告内容分析 * 五、大市政配套 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划与实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划与实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电与临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量与接口位置，及未来规划扩容与增加的情况。 第一部分 项目概况 * 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 一、 招拍挂项目取得方式 招标/拍卖/挂牌 时间 竞买/投标人资格 报名条件 2、出让程序 招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等；拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。 3、出让底价及付款方式 4、竞争对手分析 * 二、 合作项目取得方式 1、合作方基本情况 合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。 2、合作方式 一次性买断：土地转让、公司转让； 合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。 3、主要合作条件 土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。