土地一二级联动开发操作实务和法律风险防范.pptVIP

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范 一、土地一级开发失败案例的教训与警示 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件 一、土地一级开发失败案例的教训与警示 1、房地产通常拿地方式 2、失败案例 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 土地一级开发成本类的法律文件 收购土地及拆迁的文件 征地批文； 征地协议； 拆迁协议； 相应的付款凭证。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 基础设施投资类文件 基础设施投资的规划； 基础实施投资的实施； 相应的付款凭证； 基础设施的设计方案。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 前期费用文件 前期费用的合同； 付款凭证； 未付款计提凭证。 九、协议各方的承诺与保证问题： 九、协议各方的承诺与保证问题： 十、违约责任问题 十一、管辖问题 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 关于土地一二级联动招拍挂合理壁垒设定问题 关于土地一级开发资金返还方式及税费问题 关于一二级开发过程中相关税费减免问题 关于土地一级开发融资问题 四、土地一级开发成功案例及法律模板文件 重庆市江北区观音桥农贸市场土地一级开发案例 普兰店市普湾新区土地一级开发案例 * * * * * * * * * * * * B、利用集合信托方式筹集土地开发资金的优点 ⅰ、资金成本低：由于土地一级开发需要的资金量大，周期长，依靠政府的财政收入无法保证土地一级开发的进行。目前大多数政府机构在资金筹措方式上选择的基本是以银行贷款为主。现有银行的长期贷款利率一般在5.5%——6%左右浮动，相对而言利率较高，财务费用负担重。而信托投资公司是直接募集社会资金，利润来源主要来自收取的手续费，其经营方式与银行差别较大，因此能够以较低的成本运作资金，一般而言与银行利率比较，其利率水平可以低1%左右。对于资金需求量动辄几亿的土地开发而言，将极大的节约资金成本。 ⅱ、募集资金灵活方便：由于国内银行监管十分严格，项目审批手续繁琐，效率低下，特别是这种特大型项目。因此有时会出现无法及时满足项目方资金需求的情况。而发行集合信托根据人民银行有关规定，只要信托投资公司认可，无需报人民银行批准。只要项目需要，随时可在市场上发行集合信托，并且募集的资金量不受任何限制。 ⅲ、资金利率可灵活调整：随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率水平，灵活性更高。 ⅳ、符合政府鼓励发展方向：政府在城市基础设施建设方面鼓励多方面、多渠道筹集资金，特别是运用社会资金参与城市建设。通过发行集合信托，可以在拓展投资渠道，创新金融产品，推出新的建设模式等方面做一些有益的尝试，为各省市的经济发展积累经验，开拓道路。 * * * * 房屋拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。采用何种补偿方式一般由被拆迁人选择。 1.货币补偿 货币补偿是指在房屋拆迁补偿中，拆迁人以支付货币来赔偿被拆迁人因拆除房屋及其附属物所造成的经济损失的赔偿方式。 实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价与区位补偿价。 2.产权调换 产权调换是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁人的房屋按一定的核算标准进行交换，被拆迁人获得调换房屋产权的补偿安置方式。实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照关于货币补偿金额确定的方法计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算产权调换的差价。拆迁人提供的调换房屋的建筑面积由拆迁人与被拆迁人协商，一般不小于被拆迁房屋的建筑面积。 在一般情况下，被拆迁人可以自由选择拆迁补偿方式，但在下列两种情况下除外： 拆迁公益事业房屋的附属物时，不作产权调换，由拆迁人对被拆迁人进行货币补偿；被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 3.重建 根据《城市房屋拆迁管理条例》第26条规定，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定与城市规划的要求予以重建或给予货币补