土地估价技术报告-镇海法院.docVIP

土地估价报告 项 目 名 称：宁波市镇海**房地产开发有限公司位于宁波市北仑区新碶东矸路4号的国有出让土地使用权司法鉴定价格评估 受托估价单位：宁波甬兴土地评估有限公司 土地估价报告编号：甬兴估[2016](估)字第1001号 电子备案编号：3306116IA0001 提交估价报告日期：二○一六年二月二日 估价机构注册证书编号：B200433109 土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 宁波市镇海**房地产开发有限公司位于宁波市北仑区新碶东矸路4号的国有出让土地使用权司法鉴定价格评估 二、委托估价方 宁波市镇海区人民法院 三、估价目的 宁波市镇海区人民法院办理的“申请执行人宁波银行股份有限公司庄市支行与被执行人宁波**工具有限公司、宁波市镇海**房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案”，需“对被执行人宁波市镇海**房地产开发有限公司所有的位于宁波市北仑区新碶东矸路4号的土地使用权(土地证号：仑国用(2011)第09660号)的市场价合司法处置价进行评估”。根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)和《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》等规定,我公司受托对该地块的土地使用权价格进行评估，并向委托方提供科学、公正、客观的司法鉴定价格参考。 四、估价期日 二○一六年一月十九日 五、估价日期 二○一五年十二月二十八日至二○一六年一月二十七日 六、地价定义 本报告中的土地使用权价格是指估价对象在现状和规划利用条件并满足以下设定条件下于估价期日二○一六年一月十九日的国有出让土地使用权公开市场价格。 1、根据宁波市人民政府版发的《国有土地使用证》—仑国用(2011)第09660号，设定土地使用权性质为国有，使用权类型为出让; 2、实际开发程度为宗地红线外通路、供水、排水、通电、供气、通讯和宗地红线内场地平整“六通一平”，评估设定开发程度为宗地红线外通路、供水、排水、通电、供气、通讯、宗地红线内场地平整“六通一平”； 3、依据《国有土地使用证》、《土地利用现状分类》和估价师实地踏勘，土地登记用途为住宅用地，实际为未建成住宅用地，估价用途设定为城镇住宅用地； 4、依据《国有土地使用证》和《规划选址红线图》，估价对象土地使用权面积为3012.00平方米，规划设计条件：容积率1.0～1.4，建筑占地率20%～28%，绿地率30％，设定容积率为1.4，建筑占地率28%，绿地率30％； 5、依据《国有土地使用证》，土地使用权终止日期为2074年8月10日，至估价期日土地剩余使用年限58.55年。 七、估价结果 根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的的基本原则和理论方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法，评估得到估价对象在估价设定条件、规划利用条件及当前开发程度下，在估价期日二○一六年一月十九日的国有出让土地使用权公开市场价格如下： 1、土地使用权评估价格： 土地使用权面积：3012.00平方米 评估设定容积率：1.4 楼面地价：1645.00元/平方米 总地价：693.6636万元 大写人民币陆佰玖拾叁万陆仟陆佰叁拾陆元整 估价结果详见《估价结果一览表》估价结果一览表 估价机构：宁波甬兴土地评估有限公司 估价报告编号：甬兴估[2016](估)字第1001号 估价期日：二○一六年一月十九日 估价目的：司法评估 估价期日的土地使用权性质：国有 估价期日的 土地使用权人 国有土地 使用证编号 座落 宗地 编号 估价期日的用途 容积率 剩余土地使用年限(年) 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 土地使用权面积(M2) 楼面地价 (元/M2) 总地价 (万元) 证载 实际 设定 规划 实际 设定 宁波市镇海**房地产开发有限公司 仑国用(2011)第09660号 北仑区新碶 东矸路4号 06-001 -011- 00372 住宅用地 未建成 住宅用地 城镇住宅用地 1.0～1.4 1.4 58.55 “六通 一平” “六通 一平” 3012.00 1645.00 693.6636 一、上述估价结果的限定条件见下表： 1、土地平整状况：宗地内地面平整。 2、周围道路状况：需通过本宗地东南角邻宗地至东碶路，周围主要道路有进港路、疏港路、长江路、嵩山路、明州路等，其他支路较多，道路密集度高。 3、基础设施条件：宗地红线外供水、排水、供气、电网电力、通讯设施等基础设施条件完善。 4、公用