重新定义成都甲级写字楼201108仲量联11172871.pdf

重新定义成都 甲级写字楼 摘要 • 随着近年来优质物业的不断入市及原 有物业的持续使用，成都市甲级写字楼 物业的市场表现开始出现分化。简单的 评级已经不能完整体现物业特征，市场 需要一个与成都本地市场特征相符合的 写字楼定义 • 市场体现出产品品质提升明显、高品质 产品市场表现优良的特征 • 写字楼所处区域定位是决定物业价值的 决定性因素，区域的成熟度影响投资者 的决策 • 业权形态对物业长期价值影响较大， 但也需要根据市场特征制定合理的战略 • 优质的物业管理已经被写字楼用户和开 发商广泛接受 • 未来写字楼用户组合将成为区分写字楼 长期市场表现的重要因素 • 新的写字楼定义将于传统评级基础上进 一步分类，用以涵盖影响写字楼短期和 长期竞争力要素 重新定义成都甲级写字楼 3 成都需要符合二线城市特征的写字楼 产品品质是决定写字楼市场表现的重 定义 要因素 20世纪90年代末，成都出现第一座甲级 通过对现有14栋甲级写字楼的租金水平比 写字楼。经过十年的发展，截至2010年， 较可以发现，2006年以前建成楼盘的平 成都共有14座甲级写字楼，总体量达到 1 均有效租金 为87元/平方米/月，2006年 676,000平方米。由于处于发展阶段的成 以后建成的楼盘平均租金为101元/平方 都甲级写字楼市场较小、尚不成熟，因此 米/月，溢价幅度为17%。写字楼价格的差 甲级写字楼的定义在这样快速发展的背景 异则更为明显，通过对甲级写字楼中的 下也仅有模糊的行业认定标准，并不清 销售型物业的价格追踪，2006年前建成的 晰。随着物业市场的发展，成都市现有 楼盘平均价格为13,400元/平方米，2006 甲级写字楼品质开始分化、物业价值出 年后建成的楼盘平均价格为16,375元/ 现差异、对租客和写字楼用户吸引力显著 平方米，溢价幅度达22%（图表1）。 不同。仲量联行认为现有写字楼的单纯甲 乙级定义不能科学反映成都市场的特征， 图表1: 不同时期建成甲级写字楼租金和价格对比 也不能为终端用户（包括租户和自用型 买家）和投资者对写字楼的选择起到方向 110 性的指导意义。 100 从未来发展态势看，成都写字楼市场将进 入加速发展的阶段：未来四年将有超过4 90 百万平方米的办公物业投放市场，其中约 80 2百万平方米都是硬件设施良好的高品质 70 写字楼。面对未来庞大的供应，成都市场 将面临两个随之而来的问题：终端用户和 60 投资者到底会选择什么样的写字楼？对于 50 开发商而言，如何根据自身的发展战略及 1998-2005 2006-2010 市场需求状况，制定一个合理的写字楼开 发策略？ 仲量联行多年的研究发现，影响写字楼竞 17000 争力最为关键的因素包括两个方面：第一 16000 是写字楼自身固有的不能变化的指标，如 15000 产品品质和区域位置；第二是与物业长期 14000 运营密切相关且可变的指标，如业权形 13000 态、物业管理水平、用户组合管理等。两 12000 者关系密切又相互影响，此报告将结合成 11000 都市市场现状对各个因素对写字楼的影响 10000 1998-2005 2006-2010 逐一研究，并希望通过本次研究，重新设 立一个符合成都市场特征的写字楼定义 资料来源：仲量联行 体系。 1 有效租金为考虑了免租期