9资产评估师《资产评估》房地产评估讲义会计考试初级会计职称会计从业资格助理会计师中级会计师.doc

2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义 第一节、房地产评估概述 了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。 1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。 2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。 注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。 3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。 4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。 最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的) 5、房地产评估程序：P159-162 注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。 第二节、房地产价格及其影响因素 1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积) 2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。 3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。 教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。 第三节、收益法在房地产评估中的应用 1、 基本思路：房地产价值=净收益/资本化率 2、 适用范围：有收益的房地产价值评估。 3、 净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。 确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。 4、 资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。 5、求取资本化率的方法： ①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。 ② 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。 ③ 各种投资收益率排序插入法 注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。 土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。 第四节、市场法在房地产评估中的应用 1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。 (2)运用市场法评估房地产的计算公式。 市场法的摹本计算公式是： P=P×A×B×C 式中：P——被估房地产评估价值; P——可比交易实例价值; A——交易情况修正系数; B——交易日期修正系数; C——房地产状况因素修正系数。 如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P×A×B×C ×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。 3、修正因素的具体内容见教材P183，需结合例题理解掌握。 ①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。 ②交易日期修正：主要通过物价指数来修正。 ③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。 ④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。 ⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值。 经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。 第五节、成本法在房地产评估中的应用 1、成本法评估土地的基本公式： 土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、