第1章节 城市土地评估概述(3-4).pptVIP

城市土地评估 §1 城市土地评估概述 一、地租理论 （一）地租理论起源与发展 一、地租理论 （二）马克思地租理论的内容 一、地租理论 （三）地租理论的指导意义 二、地价理论 （一）西方经济学关于地价理论 二、地价理论 （二）马克思地价理论 二、地价理论 （三）地价理论指导意义 三、区位理论 三、区位理论 （一）区位 三、区位理论 （二）区位论产生与发展 三、区位理论 （二）区位论产生与发展 三、区位理论 （二）区位论产生与发展 三、区位理论 （三）区位、土地利用与地租 三、区位理论 （四）区位理论的指导意义 四、转换边际理论 （一）西方转换边际理论概述 四、转换边际理论 反映地租与城市土地在各竞争用途间的分配地租三角形 四、转换边际理论 城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图 四、转换边际理论 （二）转换边际理论指导意义 作业二 认为：地租是土地生产要素对产品及其价值所做的贡献的报酬或认为地租是一种“经济盈余”，是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额，其存在的基础是土地的效用，即土地具有能够满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租被认为是地价的基础，而地价最终还取决于土地市场的供求状况。 土地价格就是土地价值（或称效用）在经济上的反映使用来购买土地效用或预期收益所付出的代价。 方法：边际分析、供求分析等数量分析方法。 理论基础：效用价值论、生产费用论和供求论。 缺点：未能阐述地租地价本质、来源与经济关系 认为：土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，是按普通利率计算的” 。 与西方经济学关于地租地价理论比较： 1．西方经济学关于地租地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，忽略了从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。 2．对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如：马克思认为地租的存在原因是土地所有权存在（说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性）与西方经济学理论有共之处。 3.马克思的地租地价为城市土地评估主要基础，西方经济学理论作为丰富定量化、模型化和可操作化的研究方法。 1. 对地租理论的应用的补充和定量化作用 地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。地租理论对城市土地评估的过程起着定性化的指导作用，（区位利用——级差地租——地价）；地价理论则是使城市土地评估工作更接近模型化和定量化的基础。 2．决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则 供求原则：商品价格形取决于供需程度，土地市场的供求关系，同样影响价格的高低。 替代原则：商品使用价值相近，价格相近。土地价格受同类土地或其他可以替代满足效用的土地或财产的影响，彼此竞争，价格趋于一致。 3．地价理论在地价评估方法中得以实现。 成本法：分析、量化地产价格的构成和表现形式来推算地产价格（西方经济理论的生产理论）。 收益还原法：地价=地租/还原利率。（马克思地价理论） 1、什么是“区位” 第三产业的发展是确定城市图地区为优劣的最更本原因。 经济区位与环境区位 2、区位理论的指导作用 对城市土地布局的认识 （行为学派） 城市地域结构与土地分类估价 （结节点、均质性） 工业区位论 （成本学派） 规划理论 （功能分区） 区位指自然界各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 刻画城市间区位： 自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。自然地理区位：包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。 经济地理区位：是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。交通地理区位：主要是指某城市或市内某地段与交通线路河设施的关系。 刻画城市内部区位： 城市基础设施和公用设施及其结构密度和布局在空间上的反映。 经济区位：经济效益衡量的土地区位 环境区位：环境效益衡量的土地区位 1. 农业区位论——距离 农业区位论在屠能的《孤立国》提出，中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。 城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的。围绕城市消费中心形成一系列的同心圆，即“屠能圈” 。对于城市形态学研究具有指导意义。 2.韦伯的工业区位论——运输费用与劳动成本 韦伯的工业区位论的核心是，通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成