2006年度房地产法律、政策发展综述[前言]随着我国有关部门对国有.docVIP

2006年度房地产法律、政策发展综述 [前言] 随着我国有关部门对国有土地管理和房地产开发管理的不断加强， 2006年的房地产领域发生了许多重大的变化，出台了一些新的法律法规和政策，为我们实际中的许多工作提供了法律依据。我们结合工作中了解到的有关情况，将2006年度有关房地产方面的法律法规和政策分三个部分简述如下，以供业者参考。 第一部分 国有土地管理有关法律、政策 一、国有土地使用权出让、转让法律、政策发展状况 1、北京市七项国土行政许可权限下放 2005年12月31日，北京市人民政府办公厅下发了《关于明确界定本市国土资源管理行政许可事项政府职责权限的通知》。按照该通知，以后要办理农村村民住宅用地等7项国土行政许可审批时，可以直接到各区县国土资源局办理。这将方便各界办理相关事宜，也可以防止因职责权限不清出现违法违规审批。按照通知内容，市政府负责以划拨方式取得国有土地使用权转让房地产和规定权限内的农用地转为建设用地、征用集体土地等3项行政许可事项审批；各区县政府负责对规定权限内的农用地转为建设用地、征用集体土地进行审核，并确保国家及市级重点工程（包括跨区县市政、交通基础设施线形工程等公益性项目）征（转）用土地在本区县的落实工作。各区县政府负责在特定范围和前提条件下对外资企业用地、国有土地使用权出让（不含招标拍卖挂牌形式）和国有土地使用权划拨行使审批职责。区县政府负责对农村村民住宅用地（涉及农用地转用须先报?市级或市级以上人民政府审批，办理农用地审批）、开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩用地（600公顷以内）以及乡镇企业建设用地和乡镇（村）公共设施、公益事业用地行使审批职责。 2、北京出台建设项目用地预审管理办法 北京市政府办公厅发布了《北京市建设项目用地预审管理办法（试行）》。该办法规定，2006年5月1日起，北京市建设项目用地的批准、核准都必须?过土地预审，未?预审或者预审不合格的项目，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。土地预审管理办法的核心是根据国土部门编制的当年土地供应计划和利用规划，审查建设项目用地合法性。北京市国土资源局（下称“国土局”）相关人士表示，尤其是涉及农用地转用的建设用地会进行严格审核。在该办法发布之前，在建设项目的审批过程中，国土局仅仅需要核准土地性质，然后由发改委批准立项，规划局审批建设方案。随后国土局对土地的价格进行评估，确定土地出让金，然后颁发《用地规划许可证》。 3、从市场准入等方面提高建设用地审批门槛 国土资源部下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，从五个方面提高了建设用地的审批门槛。 第一，省级政府向国务院报批项目用地时，项目审批机关必须就是否符合国家产业政策、规划布局、市场准入标准以及审批、核准程序是否完备和合规等作出说明，说明材料作为用地报批的必备要件。 第二，严格控制申请占用基本农田项目范围，强化听证和论证，控制占用基本农田数量和比例，并要求补划基本农田的措施到位。 第三，明确由有关县级人民政府组织征地告知、确认和听证程序，并对告知、确认、听证的程序、时间、地点、内容、农民意见、对农民意见的处理等情况作出详细说明，形成正式的说明材料。 第四，按照建设占用耕地“先补后占”的原则，加强对耕地占补平衡的审查。强调建设单位必须按规定标准缴纳耕地开垦费，补充耕地必须与土地开发整理项目挂钩。 第五，涉及国家重点建设项目、军事国防、抗洪抢险等特殊情况的，应该尽快按程序报国务院审批。 4、工业用地最低价标准制定权将收归中央 为落实国务院关于加强土地调控的有关要求，一项关于协议出让土地，特别是工业用地出让的最低价标准的制度改革正在进行中。国土资源部土地利用司负责人表示，工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央，由国土资源部建立统一的工业用地出让最低价标准公布制度，以防止地方政府为招商引资而变相低价卖地的行为。该负责人介绍，根据以往政策，各省级政府可以自行制定协议出让土地的最低价标准。但到目前为止，全国仅有1/3的省制定并公布了协议出让土地的最低价标准，1/3的省正在研究制定过程中，另有1/3的省根本没有制定标准。由于各地普遍存在的压低地价吸引投资的恶性竞争，国土资源部表示，这次制定统一标准的重要目的就是防止变相的低价出让、返还和补贴。据悉，新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准，同时根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，体现国家区域发展政策。所有通过招标拍卖挂牌方式出让工业用地，出让价格一律不得低于最低价标准。 5、部分用地新增发改委审查环节 国土资源部下发通知，要求各地对已向国务院报批的建设用地项目抓紧进行清理；在已向国务院报批的单独选址项目用地中，凡属省级政府及有关部门