深长土地估价案研讨.doc

深長土地估價案研討 撰寫人：永誠不動產估價師事務所 廖逢麟 相信很多不動產所有權人都有一個疑問，我的房屋或土地到底現在的價格多少？是出賣人自己說了算呢？還是有什麼客觀的依循方法？如果詢問房仲人員不動產的價格在何種水準？較容易得到的答案，往往是「你要賣多少，幫你賣看看」。如果沒有要出售的想法時，其實很不容易知道真實的「價格帶」到底在那裡。然而，如果能夠了解一些估價的基本知識，其實是可以很容易抓出價格區間。 不動產估價的各種方法中，「比較法」是最淺顯易懂而且很容易找出價格區間的方法，所謂「比較法」，依不動產估價技術規則的定義，指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。換言之，只要能找到附近買賣的價格作參考，就可以約略知道房屋的價格大約落在那個區間，這是指按市場的正常需求下的一般性產品言，於左鄰右舍詢問後，大致上便已經心中有譜了。但如果是比較特殊的不動產，例如深度超過三十公尺以上的深長土地店面，則若以前述訪價方式所得到的價格帶，顯然是有疑問的。因為臨路寬相對狹小的深長地形，前後利用坪效有相當大的差異，並不是單純應用比較法便可以得到答案的。 老舊社區經常可以見到透天房屋或店面的座落基地，形狀為長方形，面寬大約4到5公尺的寬度，而深度往往超過十五公尺以上，此種房屋應該以何種價格來評估才比較客觀合理？筆者最近所作的一個估價案為例，該標的面寬4.12公尺，深度達29公尺，位於二十公尺道路旁的店面。鄰近區域的店面產品，面寬大約在3.8.～5公尺之間，深度介於16～25公尺之間，我們以鄰近區域訪查到的店面，面寬4公尺，深度20公尺為標準大小的店面，買賣價格介於1300～1600萬元之間，如何以標準型的土地來評估深長店面的價格？如果將深長土地的全部按店面的價格來計算，顯然價格會偏高，因為店面的坪效會隨著土地深度遞減，在美國對於這種深度較深的土地，有數種方法可以作修正，使價格趨於合理，最簡單的就是「四三二一法則」。 美國實施估價制度的時間相當久，國內許多估價方法也源自於美國，以此種深長土地的案例，可用「四三二一法則」來作修正（註一），這是美國慎格爾（J.A.Zangerle）在其著作「不動產估價原則」（Principles of Real Estate）一書中提到，是將標準深度100呎深的臨街土地，分割為與街道平行的四等分，第一個25呎深度之價值，佔臨街地整體價值的40%，第二個25呎深度之價值，佔臨街地整體價值的30%，第三個25呎深度之價值，佔臨街地整體價值的20%，第四個25呎深度之價值，佔臨街地整體價值的10%。如果超過100呎，則以「九八七六法則」來作補充，即超過100呎的第一個25呎價值為臨街地價值的9%，第二個25呎價值為臨街地價值的8%，第三個25呎價值為臨街地價值的7%，第四個25呎價值為臨街地價值的6%。 國內則是以裡地線為劃分的界線，目前各縣市均以臨街深度18公尺為標準深度，18公尺線即是所謂裡地線，取其距離過遠無臨街效益之謂。以台灣省的深度指數表來看（註二），深度在4公尺以下，價值指數是130%，4～8公尺，價值指數是125%，8～12公尺，價值指數是120%，12～16公尺，價值指數是110%，16～18公尺，價值指數是100%。姑不論裡地線定為18公尺，或者價值比例是否合理，以目前國內估價術規則的規範，對此種深長土地標的估價方法仍欠缺明確的規範。 本次估價作業中對於前述標的之估價，即參考「四三二一法則」及「九八七六法則」，將標的簡單劃分為二部分，前半部有店面效益，以正常的店面價格評估，後半部無店面效益，則以鄰近區域的住宅用地價格評估，如果以前述之四三二一法則配合九八七六法則，所評估出來的總價為1,221萬元，前半部以店面價格及後半部以住宅區土地價格評估，總價為1,374萬元，兩者評估價格相差約12.5%，有感於國內對於估價技術的發展及交流並不多，在此野人獻曝一番，也希望同業先進能多多給予指教。 總結以上對於深長土地價格的評估方法，國內對於估價方法的發展目前尚落後，估價技術規則對於特殊不動產的估價方法仍未制定明確的規範，估價師公會也需要投入更多的資源，儘速發展出各種方法，同時也期許所有的估價師，別再價格競爭，估價師的技術需要投入相當多的資源研發，如果大家都在價格上作競爭，那所能投入到研發的資源就相對少了，估價師的未來要靠所有估價師一起來創造。 1、勘估標的 2、標準土地 註1：林英彥著不動產估價第八版（民87） 註2：林英彥著不動產估價第八版（民87）