2016年营改增对房地产行业影响分析1.docVIP

文本目录 一、 “营改增”全面推广，地产行业纳入试点范围 3 二、 对开发商影响：土地成本能否抵扣是关键 4 2.1 地产行业现行营业税率 5% 4 2.1 增值税税负测算 5 1、营业税税负 7 2、增值税税负 7 3、若利息成本可抵扣而土地成本无法抵扣 8 三、 对二手房交易影响 8 3.1、免征营业税住房，增值税将增加交易成本 9 3.2、征收营业税住房，增值税执行后的税负变动取决于增值额 10 四、对商业地产影响 10 五、国外经验 11 六、此前“营改增”事件显示，市场影响有限 12 七、 对房地产市场的影响 13 一、 “营改增”全面推广，地产行业纳入试点范围 自 2016 年 5 月 1 日起，“营改增”（营业税改增值税）试点范围将扩大至建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业的税负只减不增。这意味着，至今已试点 4 年的“营业税改征增值税”改革，或将在“十三五”开局之年全面收官，营业税或将退出历史舞台。 2011 年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从 2012 年 1 月1 日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。截止目前，交通运输业、部分现代服务业（主要是部分生产性服务业）、邮政服务业和电信业均已完成试点。 图表1“营改增”推广进程 在备受关注的税率方面，政策提出建筑业和房地产业适用 11%的税率，金融业和生活服务业适用 6%的税率。根据统计，新增试点行业，涉及纳税人近 1000 万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7 倍。年营业税规模约 1.9 万亿，占原营业税总收入的比例约 80%。 图表2目前已纳入增值税试点行业增值税率 二、 对开发商影响：土地成本能否抵扣是关键 2.1 地产行业现行营业税率 5% 目前房地产企业征收营业税的税率为 5%，计算营业税及附加大概为 5%-6%，中值为 5.5%，部分房地产企业因涉及建筑、服务业，部分业务营业税率为 3%、10%-20%。 图表3当前各行业营业税率表 图表4地产上市公司营业税税率及征收范围 2.1 增值税税负测算：若土地及利息成本无法抵扣，加税风险大于减税机会 从地产公司的财务报表来看，地产行业的成本主要由三部分构成：1、土地成本，2、实际建筑安装成本，3、财务成本。按各项支出在总销售额的占比来看： 1） 土地成本：占售价比例大约为20%-40%,并随着一二线核心城市土地成本高企，土地成本占总成本的比例有进一步上升的趋势。 2） 建安成本：占比约30%-50%，近两年由于建材、人工等成本涨幅趋缓，成本占比保持稳定且区域差别较小，一二线核心城市和三四线城市每平米建安成本相较于房价差别可以忽略不计。 3） 利息成本：因公司分化较大，与项目大小融资额度等有密切关系，占成本比例相对不稳定。我们假设单一项目总体投资额的50%为外部融资（即资产负债率为50%），融资成本为年化10%，项目开发周期为3 年，则利息成本占总成本比例为12%。现实中，许多地产企业负债比例较高，若单个项目负债比例为70%，则利息成本占比将高达21%。 增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款。 从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。 对于房地产企业而言，土地购置时地方政府非企业身份，无法开具增值税发票，利息成本则需要等待金融服务业进行营改增试点后方能取得发票。因此推行建筑及地产行业营业税改增值税改革，则地产行业的进项抵扣将主要集中于建筑安装成本，占比较小的销售设计等费用也可以进行抵扣（占售价比例约5%，增值税率为6%） 对增值税平衡点的测算： 1、营业税税负 房企营业税负担=营业收入×营业税率 税负=营业税率及其附加=5.5% 假设100 万元销售额的营业税=100×5.5%=5.5 万元 2、增值税税负 应交纳增值税=营业收入×销项增值税率—进项税抵扣税负=应交纳增值税/营业收入 假设建安成本占比为40%，建筑业增值税率为11%，且全部建安成本可以进行进项税抵扣，销售设计等其他成本占5%，适用税率为6%。一般而言，因为房地产开发过程中成本项相当复杂，如果增值税推行，开发商多将以工程总包的方式从建筑商处获得增值税发票进行抵扣，而不会将来料成本等逐一拆出。 应交增值税=100*11%-40*11%/（1+11%）-5*6%/(1+6%)=6.75 万元 可见，由于土地成本及利息成本不能抵扣，施行增值税后地产商