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【异乡好居】知己知彼方能寻得投资佳径 ，回顾美国房地产 2016年度市场报告 2016年美国房地产市场整体复苏持续加速 ，美联储加息、新任总统特朗普崛起、 美元走势强劲 ，房产投资持续利好。国内限购政策频出、人民币贬值严重 ，广大 高净值人群和中产阶级打响新一轮资产保卫战 ，回顾过去 ，知己知彼 ，如何在跌 宕起伏的市场环境中让资产保值增值 ？今天就随小居一起来通过过去一年的美 国地产市场数据 ，寻找最佳投资路径。 （异乡好居 ：Uhouzz) 美国宏观经济数据解析 2016年美国一、二、三季度实际 GDP的年化增长率分别为 0.8% ，1.4%和 3.5% ； 第三季度数据同比、环比均有明显增长 ，也是两年以内的单季最大幅度增长。 季度年化实际 GDP增长率 数据来源 ：U.S. Bureau of Economics Analysis 16年第三季度企业盈利 15,754 亿美元 ，环比增长 6.7% ；同时公司的净现金红 利、未分配利润、净现金流等数据均较去年同期有所提升。 美国公司盈利情况 （单位 ：10亿美元 ） 数据来源 ：U.S. Bureau of Economics Analysis 2016年工资增长较 15年相比较有下行 ，前十个月平均为4.33%。 2016年工资增长 （与 2015年同比增长幅度 ） 数据来源 ：Bureau of Labor Statistics 16年 11月私营领域新增 22万人口 ，高于市场预期。 2016年每月新增就业人数 （单位 ：千 ） 数据来源 ：Bureau of Labor Statistics 2016年 11月失业率水平4.6% ，为历史新低。 美国失业率水平变化 16年 12月 15 日举行的联邦公开市场委员会会议上 ，美联储宣布将上调联邦基 准利率 25个基点至 0.5%-0.75%水平。这是美联储时隔一年后再次加息 ，也是 十年半以来的第二次加息 ；尽管如此 ，当前利率与 08危机前水平还相差甚远。 美联储联邦基准利率 3月期伦敦银行间同业拆借利率 （3 Month Libor） 数据来源 ：Trading economics, Federal Reserve 出租公寓市场供需关系分析 从过往 20年的数据可以看出 ，随着年龄的增加 ，居民更倾向于购房居住。20-35 年龄段是自住房拥有率最低的人群 ，目前仅有 35%。预计未来 5年 ，20-34 年 龄段的居民人数将以每两年增长 100万的速度增长 ，这为出租公寓提供了很好 的需求支撑。 不同年龄段住房拥有率占比 （1994-2015） 20-34 年龄段人口增长趋势 数据来源 ：U.S. Census Bureau 如果将公寓的目标租户按照经济能力分为财务自由、白领、灰领 （服务行业、教 师等 ）、蓝领 ，则财务自由者以及白领人群的目标租赁物业为 A 级公寓 ，灰领 的的目标租赁物业为 B级公寓。由于其目标租户有稳固的承租能力 ，因此 A 级 公寓可获取最高的租金增长 （年化 5%以上 ）。 不同经济能力租户的房租支付能力 数据来源 ：Yardi Matrix 在不同租户租赁的公寓出租率调查中发现 ，蓝领租住的公寓出租率高达 96% ， 白领公寓出租率为 95.6% ，而财务自由者租住的高端公寓的平均出租率也有 95%以上的水平 ，整个市场表现优异。 主要城市租金增长及出租率水平预期 综合各主要城市 2017年租金增长的预测以及当前的出租率水平 ，奥斯汀、坦帕、 迈阿密等城市的租金增长将超过 4% ，华盛顿、波士顿的出租率高于 96% ，而奥 兰多、西雅图、达拉斯、洛杉矶、以及加州橘郡等地将同时享有高于市场平均水