第9章节 城市房地产管理.ppt

市政管理学（第二版） 杨宏山 编著 第9章 城市房地产管理 重点问题 城市土地有偿使用制度 城市土地使用权出让 城市土地市场交易种类 城市住房供给的制度安排 国外城市住房保障的基本经验 中国城市住房保障存在的问题 中国城市住房保障的制度创新 9.1 城市土地权利制度 9.1.1 城市土地的供给与需求 城市土地的特性 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。 9.1 城市土地权利制度 9.1.1 城市土地的供给与需求 城市土地的供需关系 9.1 城市土地权利制度 9.1.2 城市土地使用的空间结构 9.1 城市土地权利制度 9.1.3 城市土地的产权关系 城市土地所有权 9.1 城市土地权利制度 9.1.3 城市土地的产权关系 城市土地使用权 土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。 使用经营权：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。 土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。 以香港为例 9.1 城市土地权利制度 9.1.3 城市土地的产权关系 城市地租 城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。 地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。 地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。 级差地租也包含两种形式：即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指在不同地块进行等量投资，由于土地区位和自然条件不同而形成的级差地租。级差地租Ⅱ是指在同一地块上由于连续追加投资而形成的级差地租。 9.1 城市土地权利制度 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 城市土地有偿使用制度的概念 城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。 9.1 城市土地权利制度 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 城市土地有偿使用的原则 坚持城市土地单一的国家所有制 土地所有权与使用权相分离 国有土地有偿使用 特殊土地无偿划拨 9.1 城市土地权利制度 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 城市土地有偿使用的形式 9.1 城市土地权利制度 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 城市土地有偿使用的税费 9.1 城市土地权利制度 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 城市土地有偿使用的作用 9.2 城市土地市场管理 9.2.1 城市土地管理原则 9.2 城市土地市场管理 9.2.2 城市土地规划管理 制定城市土地利用总体规划，需要坚持： （1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地； （2）提高土地利用率； （3）统筹安排各类、各区域用地； （4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （5）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。 9.2 城市土地市场管理 9.2.3 建设土地征收和划拨 城市建设土地征收 《土地管理法》规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”征收下列土地的，由国务院批准： （1）征用基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷的。 征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。 城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 9.2 城市土地市场管理 9.2.3 建设土地征收和划拨 城市土地使用权划拨 下列建设用地，经城市政府批准可以通过无偿划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 9.2 城市土地市场管理 9.2.4 城市土地使用权的出让 城市土地使用权的出让年限 城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育