关于房地产政策和房地产经济形势及几个问题.ppt

关于我国房地产政策与房地产经济形势的几个问题 马 培 生 山西财经大学 教 授 住房和城乡建设部专家委员会 委 员 山西省房地产业协会 副会长 山西省房地产估价师与房地产经纪人协会 会 长 要 点 一、梳理：房地产政策的回顾 二、辨析：当前房地产价格水平 三、分析：当前房地产市场特点 四、展望：未来房地产价格态势 房地产政策的回顾 从中国改革的时间顺序上看，住房制度改革是城市诸项改革中提出最早的改革。 1978：酝酿改革 背景：据1977年底统计，全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6平方米，比解放初期的4.5平方米下降0.9平方米。全国城市中，缺房户共323万户，占居民总户数的17%。其中：夫妇不能同居，或住教室、车间、仓库、办公室等的无房户达104万户；二户同室、三代同室、大儿大女与父母同室居信的不方便户达130万户；平均每人居住面积不足两平方米的拥挤户达89万户。 房地产政策的回顾 9月上旬，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，国务院副总理谷牧传达邓小平关于解决住房问题的指示：希望路子能宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。 10月19日，国务院批转国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》。 10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，问陪同的人：“居民住房可否成为商品”？当时现场的同志没有人敢回答”，他又自言自答说: “如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。 11月，邓小平访问新加坡时，特地听取了当地官员关于公共住房计划的介绍。 房地产政策的回顾 1979年：售房试点 选择西安、柳州、梧州、南宁四个城市进行新建住房向职工出售的试点，即进行政府统一建房，以土建成本价向居民出售。 房地产政策的回顾 1980年：开发、住房商品化 1月8日，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立。由时任深圳房地产管理局副局长兼任总经理。 9月，成立了全国第二家房地产公司——北京城市开发总公司，拉开了北京开发的序幕。 12月，国务院批转《全国城市规划工作会议纪要》。《纪要》明确表示：“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑组织开发公司，实行综合开发”。 房地产政策的回顾 1月，苏星在中央机关刊物《红旗》杂志（第二期）发表文章《怎样使住宅问题解决得快些》，文章指出：住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。 此文获首届孙冶方经济科学奖 (1984 ） 房地产政策的回顾 4月2日，邓小平对胡耀邦、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的言论。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。” 6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出：实行住房商品化政策，准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅，公有住房出售试点扩大到全国各主要城市。 房地产政策的回顾 1984年：“房地产业” 12月，国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》(GB/T4754—84)，首次正式将房地产业列为独立的行业。 房地产政策的回顾 1987年：土地出让、拍卖 9月，深圳市政府以每平米200元的出让金，把一块编号为B211-1的土地有偿出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心，总价106万元。这是新中国第一次有偿出让土地使用权。 12月1日，全中国第一宗土地公开拍卖在深圳举行。中共中央政治局委员李铁映、国务院体改方案领导小组成员周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒及全国17个城市的市长到场观摩。香港方面派出了一个由21人组成的“深圳第一次土地拍卖参观团”，上百家媒体记者现场采访。当天的举槌人、时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜后来回忆说：“如今如此高规格的土地拍卖仪式，后无来者。” 房地产政策的回顾 1988年：房改 1月，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，印发《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》。 《方案》提出，全国房改分两步实施。 第一步的目标是，全国所有公房均按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计租，抑制不合理的住房要求，促进个人购房，初步实现住房商品化。 第二步的目标是，随着工资调整，逐步把住房消费纳入工资，进入企业成本，住私房和家住农村的职工也纳人住