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关于进一步加强我县房地产开发管理的工作意见 肖海燕 各位领导、各位同志： 大家好！ 房地产开发事业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，它关联度高，带动性强，对拉动地方经济增长起着非常重要作用。同时，房地产开发事业也是加快城市建设和城镇化进程的主要推手。我县县城是一个新兴城市，如何做大做强房地产开发事业，如何加强房地产开发管理，规范房地产开发市场秩序等一系列问题，值得我们认真探索和思考。 一、全县房地产开发发展现状况 （一）开发势头强劲，投资主体增多。2006年以来，特别是近两年，全县房地产开发掀起一轮热潮，房地产开发事业逐步发展，投资规模不断扩大，县城房地产开发投资突破亿元大关，县城内既有正规房地产开发企业投资开发，也有单位、个体等社会经济主体进行了开发建设活动，还有大量私人联建项目房屋流向商品房交易市场，据不完全统计，截止2010年底，全县正规房地产开发公司有近26个，单位、个体、个人开发项目包括乡镇在内有二百多处，全县房地产开发建设施工面积135万平方米，竣工面积108万平方米，完成投资81000万元。开工建设项目46个，其中新开项目29个。 （二）开发成本上涨，房地产价格攀升。由于土地、材料、人工工资及税费上涨加上开发商根据形势发展主动提高的住房品质成本，房地产开发成本大幅上涨，土地价格从最初的几万元/亩上涨到二十多万元/亩，最高达三十九万元。报建费用达到五、六十元每平方米，县城住宅开发成本每平方米1000元，乡镇住宅开发成本每平方米500-600元。因成本上涨，推动房屋价格持续上升，几年内翻了一倍，县城商品房销售均价1300元/平方米左右，门面销售均价达3500元/平方米，最高达6000-7000元/平方米，但与衡阳周边同类城镇相比，房价仍处于略低水平，房地产开发仍有潜力可挖。 （三）开发质量提高，市场日趋活跃。总体上住宅建设正从传统的户型结构逐步向景观舒适型过渡，住宅小区普遍注重环境营造和配套建设以南国明珠，佳美园为代表的高档规模住宅小区，对县城内房地产开发起到很好的示范带动作用，市场活力初现，同时，二手房市场有效激活、交易日趋频繁。 二、县城房地产开发及市场存在主要问题 尽管这几年县城房地产开发发展较快，但也存在许多问题和一些潜在危机。 （一）投资性需求占主导地位，供大于求，房屋闲置率高。 （二）房屋高品化程序有待提高。县城建设初期，为了加快建设速度。形成整体规模，大量私人联建房屋取得土地使用权，特别是一些房地产开发项目，也通过分户审批披上个人合作建房的外衣，既造成国家税费大量流失，又给商品房市场形成有效冲击。此外，干部家属房的抛售和小产权的兴起，不利于房屋商品化程序的提高。 （三）房地产开发市场秩序混乱。主要表现在：一是无证违规开发行为大量存在，市场准入把关不严；二是未建先售，无证售房行为较为普遍，购房者权益得不到合法保障；三是市场诚信度不高，市场诚信体系机制不健全，对开发市场的不诚信缺乏有效约束；四是隐性市场发展壮大私下交易行为开始抬头，特别是在干部职工家属房和私人联建住房转让中比较普遍。 （四）开发商实力不强，急功近利。县城内正规房地产开发企业规模普遍较小，专业人员少，技术力量薄弱，开发经验相对缺乏，资金实力不强，抗风险能力低，开发能力和项目规模普遍较小，市场竞争力不强。 （五）职能部门不协调，缺乏约束机制。具体表现在：一是无资质开发，挂靠开发，出租资质，拒绝有效监管。例如，开发企业拒绝交纳资本金无约束机制。二是假联建、直开发，逃避监管，偷漏国家税费。三是职能部门只顾自己利益，不顾整体报建环节，使不法分子有空可钻。四是少批多建，违规乱建，不批自建，无视法律、法规，缺乏整体管理约束机制。 三、加强房地产开发管理的对策 按照科学发展观的要求，要实现我县房地产开发产业的快速、健康和可持续发展，必须从我县实际出发，通过强化引导，促进住房消费规范开发市场秩序等措施，切实提高政府驾驭行业发展的能力，为我县房地产开发业创造良好发展环境。 （一）强化规范引导，加强土地调控。要严格市场准入机制，严格控制小规模单个开发，避免经营性用地零星出让，分割供应，严控私人联建房屋。 （二）大力促进住房合理消费，房地产开发要坚持“以居住为主，以消费为主，以普通商品房为主”。 （三）加强房地产开发市场监管，规范市场行为。一要加强对房地产开发行为的管理建立房地产开发管理联席会议制度，涉及房地产开发管理的职能部门为成员单位，完善市场监管体制，形成管理整体合力。各职能部门要加强协作、沟通、建立信息报露、通报制度、形成整体合力，对所有开工项目从用地、规划开始、到开工建设、到预售、销售，分户办证，进行全过程跟踪监管，有效制止违规开发行为。二是加强房地产开发市场秩序整治力度，查处房地产开发的各种违法违规行为，特别是未处得资质证书进